Arrendamento temporário

Alojamento local

Nesta página, irá encontrar informação sobre as obrigações inerentes ao alojamento local em Portugal. Integra-se no conceito de alojamento local a prestação de serviços de alojamento temporário, nomeadamente a turistas, mediante remuneração, e que reúnam os respetivos requisitos legais. O exercício de uma atividade de alojamento local encontra-se sujeito ao cumprimento de vários obrigações legais e fiscais. O não cumprimento destas obrigações importa o pagamento de multas.

Considerações gerais

Conforme referido, o processo de alojamento local obedece ao preenchimento de vários passos, os quais deverão ser verificados dentro dos prazos legais.
Iremos explicar sumariamente, por ordem cronológica, cada procedimento obrigatório que deverá ser observado para o registo da atividade de alojamento local. Notamos que o poderemos assistir com todo o processo inicial ou, em alternativa, apenas em alguns procedimentos. Neste último caso, deverá contactar-nos para solicitar um orçamento para o procedimento que precisa de assistência.
Adicionalmente iremos também explicar quais as obrigações recorrentes que deverá cumprir após o registo do alojamento local. Caso necessite da nossa assistência para cumprir estas obrigações, por favor entre em contacto connosco para pedir um orçamento específico para a assistência que necessita.

Descrição dos procedimentos iniciais

O registo do alojamento local realiza-se através de uma comunicação prévia dirigida ao presidente da Câmara Municipal da área de localização do alojamento. Este registo deverá ser realizado on-line no Balcão do Empreendedor. Caso não exista oposição da Câmara Municipal, é atribuído um número de registo no prazo de 10 dias após esta comunicação. Este número de registo constitui o título válido de abertura ao público e de publicitação do estabelecimento.
No prazo de 30 dias após a apresentação da comunicação prévia a câmara municipal poderá realizar uma vistoria para verificação do cumprimento dos requisitos.
Qualquer alteração ao registo, deverá ser comunicada no Balcão do Empreendedor no prazo de 10 dias.
Caso pretenda a nossa assistência com este registo, serão necessários os seguintes documentos e informações:
– Documento de identificação do titular da exploração do estabelecimento de alojamento local;
– Número de identificação fiscal do titular;
– Caderneta predial do imóvel ou identificação do imóvel;
– Certidão predial do imóvel (certidão emitida pelo registo predial).

Antes do início do exercício da atividade de alojamento local, o titular da exploração deverá entregar a declaração de início da atividade na sua área pessoal do seu Portugal de Finanças. A apresentação desta declaração em data posterior à do início da sua atividade fica sujeito ao pagamento de uma coima.
Para poder aceder à sua área pessoal deverá obter uma senha de acesso. Esta senha de acesso pode ser solicitada eletronicamente, a qual será enviada em um prazo de 5 dias úteis para o seu domicílio fiscal registado no sistema da Autoridade Tributária (por exemplo, se ainda se encontrar registado como não residente fiscal, esta senha será enviada para o seu endereço no estrangeiro, ou para o endereço português do seu representante fiscal, caso o tenha nomeado). Em alternativa, esta senha poderá ser solicitada em um Serviço de Finanças, caso em que obterá a senha no próprio dia.
Caso pretenda a nossa assistência com o pedido da senha de acesso num Serviço de Finanças, serão necessários os seguintes documentos:
– Documento de identificação (cartão de cidadão ou passaporte);
– Número de identificação fiscal português;
– Procuração a conceder-nos poderes para o representar perante a Autoridade Tributária.
Para o podermos assistir na preparação e apresentação da declaração de início de atividade iremos necessitar das seguintes informações:
– Número de identificação fiscal português;
– Data de início de atividade;
– Volume de negócios estimado no primeiro ano de atividade;
– IBAN da sua conta bancária portuguesa;
– Indicar se irá pagar comissões a entidades estrangeiras (exemplo Airbnb).

O titular da exploração do alojamento local comunicar ao Serviço de Estrangeiros e Fronteiras (SEF) no prazo de três dias úteis após a entrada e no prazo de três úteis dias após a saída, a permanência de cidadãos estrangeiros no alojamento. Neste boletim de alojamento serão identificados os hóspedes e as datas da sua estadia.
Esta comunicação é efetuada por meio de boletim de alojamento e poderá ser realizada on-line no Sistema de Informação de Boletins de Alojamento ou em suporte de papel e entregue no SEF. Caso opte por fazer on-line, o titular da exploração deverá efetuar previamente o registo no Sistema de Informação de Boletins de Alojamento.

Os Municípios de Lisboa e do Porto implementaram a taxa turística. Esta taxa, no valor de 2 Euros, é devida por pessoa/por dormida em todos os estabelecimentos de alojamento local, até um máximo de 7 noites seguidas por pessoa, por estadia.
É obrigatório o registo do titular da exploração e do estabelecimento de alojamento local na plataforma eletrónica disponibilizada pelos municípios para o efeito. Este registo deverá ser realizado num prazo de 30 dias antes de iniciar a atividade.

Este selo criado pelo Turismo de Portugal reconhece que o estabelecimento de alojamento local assume o compromisso de cumprir as recomendações emitidas pela Autoridade Turística Nacional, sob as orientações da Direção-Geral da Saúde, para reduzir riscos de contaminação dos seus espaços com o SARS-CoV-2 e outras infeções.
Deverá ser entregue a declaração “Estabelecimento Saudável & Seguro” (“Clean & Safe”) previamente no Balcão do Empreendedor pelo titular do estabelecimento e, apenas após a entrega desta declaração é que poderá ser utilizado o selo “Clean & Safe” no estabelecimento e nas plataformas.

Caso o titular da exploração do estabelecimento do alojamento local se encontre registado no regime normal do IVA (i. e. não se encontre enquadrado no regime de isenção de rendimentos obtidos no valor igual ou inferior a 12.500 Euros), é obrigado a possuir caixa postal eletrónica e a comunicá-la à Autoridade Tributária no prazo de 30 dias a contar da data do início de atividade ou da data do início do enquadramento no regime normal do IVA (caso fique sujeito a este regime posteriormente)
A ativação da caixa postal eletrónica é gratuita e é efetuada no website da ViaCTT ou na área pessoal do Portal das Finanças do titular da exploração.
Qualquer notificação e citação efetuada para esta caixa eletrónica tem eficácia jurídica e consideram-se feitas no no 5.º dia posterior ao registo de disponibilização na caixa eletrónica do titular, mesmo que este titular não abra a referida notificação. É aconselhável que consulte frequentemente esta caixa eletrónica. Deverá também consultar os emails enviados pela Autoridade Tributária para o seu correio eletrónico pessoal ou por mensagem para o seu telemóvel (ambos registados no portal das Finanças).

Os Nossos Honorários

Os valores dos honorários encontram-se sujeitos a IVA à taxa de 23% (a acrescer aos montantes indicados). 
Para mais informações sobre como contratar os nossos serviços – aqui

01

Pela preparação de um memorando com o regime fiscal aplicável aos rendimentos provenientes de alojamento local

500 Euros

02

Pelo processo de cumprimento de todas as obrigações iniciais de operacionalização do alojamento local

250 Euros (caso seja necessário pedir a senha de acesso presencial no Serviço de Finanças, acresce um custo de 75 Euros)

Descrição de outras obrigações iniciais

Nos termos da lei, a pessoa ou entidade que que explora um alojamento local é solidariamente responsável com os hóspedes relativamente aos danos provocados por estes no edifício e no imóvel. Nesse sentido, é obrigatória a contratação de um seguro que cubra riscos de incêndio e danos patrimoniais e não patrimoniais causados a hóspedes e a terceiros. O capital mínimo do contrato de seguro é de 75.000 Euros por sinistro.

Os alojamentos locais devem ter livro de reclamações e afixar no seu estabelecimento, em local bem visível e com caracteres facilmente legíveis pelo utente, um letreiro com a seguinte informação: «Este estabelecimento dispõe de livro de reclamações», onde deverá incluir a identificação e morada da entidade junto da qual o utente deve apresentar a reclamação (ASAE).

É obrigatória a disponibilização aos hóspedes de um livro de informações em português, inglês e, pelo menos, mais duas línguas estrangeiras, sobre o funcionamento do estabelecimento e regras de utilização internas (nomeadamente, funcionamento dos eletrodomésticos, ruído, contacto telefónico do responsável pela exploração do estabelecimento e regras do condomínio, se aplicável).

Nos «estabelecimentos de hospedagem», «apartamentos» e «quartos» deverá ser afixada na sua entrada uma placa identificativa.
Esta placa identificativa deverá obedecer às seguintes características:
– Material acrílico cristal transparente, extrudido e polido, com 10 mm de espessura
– Dimensão de 200 mm × 200 mm;
– Tipo de letra Arial 200, de cor azul escura (pantone 280);
– Aplicação com a distância de 50 mm da parede (através de parafusos de aço inox em cada canto: com 8 mm de diâmetro e 90 mm de comprimento).

Os estabelecimentos de alojamento local com capacidade igual ou inferior a 10 pessoas devem cumprir os seguintes requisitos de segurança:
– Extintor e manta de incêndio acessíveis aos utilizadores e sinalização respetiva;
– Equipamento de primeiros socorros acessível aos utilizadores;
– Indicação do número nacional de emergência (112) em local visível aos utilizadores.

Descrição de obrigações recorrentes

O titular da exploração encontra-se obrigado a emitir faturas por cada estadia. Regra geral, estas faturas deverão ser emitidas num prazo de 5 dias.
Estas faturas poderão ser emitidas na área pessoal do Portal das Finanças do titular da exploração ou através de qualquer programa de faturação certificado. Contudo, neste último caso, o titular encontra-se obrigado a submeter as referidas faturas no Portal das Finanças até ao dia 12 do mês seguinte àquele em que a fatura foi emitida.
No caso de optar por emitir faturas pela sua área pessoal do Portal das Finanças, encontramo-nos disponíveis para lhe enviar um documento com instruções a explicar como preencher os campos respetivos e emitir estas faturas. Notamos que os preenchimentos dos campos dependem da sua situação em concreto em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Singulares e de IVA. Nesse sentido, as nossas instruções serão adaptadas ao seu caso em concreto. Com estas instruções poderá emitir todos as faturas-recibos sem necessidade da nossa assistência.

O titular da exploração encontra-se isento do regime de IVA caso não tenha atingido, no ano civil anterior, um volume de negócios superior a 12.500 Euros (ou estime não ter esse volume de negócios no primeiro ano da atividade). Caso esteja sujeito a IVA, a taxa aplicável aos serviços de alojamento local é de 6%.
Quando sujeitos a IVA, os trabalhadores encontram-se obrigados à apresentação de uma declaração periódica de IVA (a apresentar mensalmente ou trimestralmente).
Para a preparação da sua declaração periódica de IVA, regra geral, iremos necessitar das seguintes informações:
– Faturas emitidas;
– Faturas das despesas dedutíveis em sede de IVA.

Não obstante encontrar-se isento de IVA, caso pague comissões a entidades estrangeiras pela angariação de Clientes, o titular da exploração encontra-se obrigado a registar-se no Sistema de Intercâmbio de Informações sobre o IVA (VIES).

Os titulares de rendimentos em Portugal encontram-se obrigados a entregar uma declaração anual de rendimentos – a Declaração de IRS. Esta declaração deverá ser entregue entre 1 de abril e 30 de junho do ano seguinte àquele em que os rendimentos foram obtidos e deverá ser submetida de forma eletrónica na área pessoal do Portal das Finanças do titular da exploração.
Para mais informações sobre esta declaração, por favor consultar aqui.

Conforme referido, esta taxa, no valor de 2 Euros, é devida por pessoa/por dormida em todos os estabelecimentos de alojamento local, até um máximo de 7 noites seguidas por pessoa, por estadia. Esta taxa não se encontra sujeita a IVA.
Emissão de fatura pela cobrança da taxa turística
Na fatura que se emite para cobrança do serviço de alojamento local, deverá ser incluída a taxa turística. Contudo, no caso de se emitir a fatura através da área pessoal do Portal das Finanças, não será possível incluir esta taxa jurídica na referida fatura. Nesses casos, poderá emitir a respetiva fatura para cobrança da taxa jurídica na plataforma disponibilizada pelas Câmaras Municipais para o efeito.
De notar que pode ser emitida uma só fatura pelo grupo/família que se hospede no estabelecimento durante a mesma estadia.
Declaração de Cobrança
De forma a poder entregar a taxa turística à Câmara Municipal cobrada aos hóspedes, o titular da exploração deverá submeter mensalmente ou trimestralmente uma Declaração de Cobrança na plataforma disponibilizada pelo efeito pelas Câmaras Municipais (caso o titular se encontre isento de IVA ou esteja enquadrado no regime trimestral de IVA também poderá entregar esta Declaração de Cobrança numa periocidade trimestral). Os prazos para entrega da declaração trimestral são:
– Até 30 de abril, os valores cobrados no trimestre de janeiro a março;
– Até 31 de julho, os valores cobrados no trimestre de abril a junho;
– Até 31 de outubro, os valores cobrados no trimestre de julho a setembro;
– Até 31 de janeiro, os valores cobrados no trimestre de outubro a dezembro.
Na sequência da entrega da Declaração de Cobrança, será disponibilizada, geralmente no prazo de 48 horas úteis, uma referência multibanco para o pagamento das taxas turísticas do respetivo mês/trimestre. O pagamento deverá ser realizado no prazo de 10 dias úteis após a disponibilização desta referência para pagamento. O não pagamento no prazo legal importa o pagamento de juros de mora e de multas.
A entrega da Declaração de Cobrança é obrigatória independentemente da inexistência de dormidas durante o respetivo período.
Caso os hóspedes não paguem a taxa devida, o titular da exploração deverá comunicar esse facto, no próprio dia, à Câmara Municipal e inscrever essa informação na Declaração de Cobrança respetiva.
A entrega desta Declaração de Cobrança é sempre obrigatória, mesmo que o titular da exploração trabalhe exclusivamente com operadores turísticos que cobrem a taxa diretamente aos hóspedes (exemplo, Airbnb).
Comissão de cobrança
O titular da exploração, pela prestação do serviço à Câmara Municipal de liquidação e cobrança da taxa turística, deverá cobrar uma comissão à Câmara no valor de 2,5% do valor da taxa turística cobrada. Esta comissão será sujeita a IVA à taxa de 23%, caso o titular da exploração não se encontre isento de IVA.
O titular da exploração deverá emitir fatura à Câmara Municipal para cobrar a referida comissão e, esta comissão, constitui rendimento na sua esfera sujeito a imposto sobre o rendimento das pessoas singulares (sendo adicionada ao rendimento proveniente do alojamento local). A fatura
Juntamente com o envio da fatura à Câmara Municipal para pagamento da comissão, deverão ser apresentados os seguintes documentos:
– Documento comprovativo do IBAN;
– Certidões de não dívida à Autoridade Tributária e à Segurança Social.

Dispensa da retenção na fonte sobre a comissão paga pelo titular da exploração
As comissões pagas a entidades estrangeiras como o AIRBNB e o Booking pela angariação de Clientes são sujeitas a tributação em Portugal e o titular da exploração tem a obrigatoriedade de proceder à retenção na fonte de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas à taxa de 25% sobre o montante da comissão paga.
Contudo, dado que estas entidades são residentes fiscais em países com quem Portugal celebrou uma Convenção para evitar a dupla tributação, os rendimentos auferidos pelas mesmas em Portugal – nomeadamente a comissão paga pelos titulares de exploração – o titular da exploração encontra-se dispensado de efetuar a retenção se estas entidades apresentarem um certificado de residência fiscal emitido pelas autoridades fiscais dos países em que são residentes ou, em alternativa, estas autoridades fiscais certificarem o Modelo 21-RFI (formulário disponibilizado pela Autoridade Tributária).
Comunicação à Autoridade Tributária das comissões pagas
O titular da exploração é obrigado a comunicar à Autoridade Tributária as comissões pagas a estas entidades pela angariação de Clientes. Caso as entidades não sejam residentes fiscais em Portugal, esta comunicação é realizada através da apresentação da Modelo 30 na área pessoal do Portal das Finanças do titular da exploração.
Este Modelo 30 deverá ser entregue até ao final do segundo mês seguinte àquele em que ocorrer o ato do pagamento das comissões
IVA
A comissão paga às entidades pela angariação de Clientes é sujeita a IVA em Portugal à taxa de 23%, sendo o titular da exploração o responsável pela liquidação e entrega do IVA ao Estado (mecanismo da reversão do sujeito passivo).
A entrega do IVA ao Estado é efetuado através da apresentação da Declaração Periódica do IVA. No caso de o titular da exploração estar isento de IVA (por não possuir um volume de negócios em valor superior a 12.500 Euros) deverá, ainda assim, entregar esta declaração durante o mês seguinte ao da emissão da fatura da comissão.

Os Nossos Honorários

Os valores dos honorários encontram-se sujeitos a IVA à taxa de 23% (a acrescer aos montantes indicados). .
Para mais informações sobre como contratar os nossos serviços –aqui

03

Pelo envio de instruções para explicar como emitir Faturas-recibo pelo Portal das Finanças no seu caso em específico

50 Euros

04

Pela entrega da declaração periódica de IVA

desde 75 Euros / por declaração

05

Pela preparação e submissão da Declaração de IRS

desde 250 Euros / por declaração

06

Pelo envio de instruções para explicar como efetuar o pagamento da taxa turística e cobrar a sua comissão associada

50 Euros

07

Pelo envio de instruções para explicar como preencher e entregar o Modelo 30 e a Declaração de IVA referente à comissão cobrada pelas entidades que angariam clientes

50 Euros (no pressuposto de que esta Declaração de IVA apenas servirá para entregar esta comissão)

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