ALQUILER TEMPORAL
Alojamiento local
En esta página encontrará información sobre las obligaciones de los alojamientos locales en Portugal. El concepto de alojamiento local incluye la prestación de servicios de alojamiento temporal, concretamente a los turistas, a cambio de una remuneración. El ejercicio de una actividad de alojamiento local está sujeto al cumplimiento de varias obligaciones legales y fiscales. El incumplimiento de estas obligaciones conlleva el pago de multas.
Consideraciones generales
El proceso de alojamiento local sigue la realización de varios pasos, que deben verificarse dentro de los plazos legales.
Explicaremos brevemente, en orden cronológico, cada uno de los procedimientos obligatorios que deben observarse para el registro de la actividad de alojamiento local. Le indicamos que podemos asistirle en todo el proceso inicial o, alternativamente, sólo en algunos procedimientos. En este último caso, debe ponerse en contacto con nosotros para solicitar un presupuesto para el procedimiento que necesita asistencia.
Además, también le explicaremos qué obligaciones recurrentes tendrá que cumplir tras el registro del alojamiento local. Si necesita nuestra ayuda para cumplir con estas obligaciones, póngase en contacto con nosotros para solicitar un presupuesto específico para la asistencia que necesita.
Descripción de los procedimientos iniciales
El registro del alojamiento local se realiza a través de una comunicación previa dirigida al alcalde de la zona donde se encuentra el alojamiento. Esta inscripción debe hacerse en línea en el Mostrador del Empresario. Si no hay oposición por parte del Ayuntamiento, se dará un número de registro en los 10 días siguientes a esta comunicación. Este número de registro constituye el título válido para la apertura al público y la publicidad del establecimiento.
Dentro de los 30 días siguientes a la presentación del aviso previo, el Ayuntamiento podrá realizar una encuesta para verificar el cumplimiento de los requisitos.
Cualquier cambio en el registro debe ser comunicado a la Oficina del Empresario en un plazo de 10 días.
Si desea que le ayudemos con este registro, se le pedirán los siguientes documentos e información:
– Documento de identificación del propietario del establecimiento de alojamiento local;
– Número de identificación fiscal del titular;
– Registro de la propiedad o identificación de la propiedad;
– Certificado de propiedad (certificado expedido por el registro de la propiedad).
Antes de iniciar la actividad de alojamiento local, el titular de la explotación deberá presentar la declaración de inicio de actividad en su área personal del sitio web de la Autoridad Tributaria. La presentación de esta declaración en una fecha posterior al inicio de su actividad está sujeta al pago de una multa.
Para acceder a su área personal debe obtener una contraseña. Esta contraseña de acceso puede solicitarse por vía electrónica, que se enviará en un plazo de 5 días hábiles a su domicilio fiscal registrado en el sistema de la Agencia Tributaria (por ejemplo, si todavía está registrado como no residente fiscal, esta contraseña se enviará a su dirección en el extranjero, o a la dirección portuguesa de su representante fiscal, si ha designado uno). Alternativamente, esta contraseña puede ser solicitada a una Oficina de Impuestos, en cuyo caso obtendrá la contraseña en el mismo día.
Si desea que le ayudemos a solicitar su contraseña en una Oficina de Impuestos, necesitará los siguientes documentos:
– Documento de identificación (tarjeta ciudadana o pasaporte);
– Número de identificación fiscal portugués;
– Poder para otorgarnos facultades de representación ante la Administración Tributaria.
Para asistirle en la preparación y presentación de la declaración de inicio de actividad necesitaremos la siguiente información:
– Número de identificación fiscal portugués;
– Fecha de inicio de la actividad;
– Facturación estimada en el primer año de actividad;
– IBAN de su cuenta bancaria portuguesa;
– Indique si va a pagar comisiones a entidades extranjeras (ejemplo AIRBNB).
El titular de la explotación del alojamiento local deberá notificar al Servicio de Extranjería y Fronteras (SEF), en el plazo de tres días hábiles a partir de la entrada y en el plazo de tres días hábiles a partir de la salida, la estancia de los extranjeros en el alojamiento. Este formulario de alojamiento identificará a los huéspedes y las fechas de su estancia.
Esta comunicación se realiza mediante el boletín de alojamiento y puede hacerse en línea en el Sistema de Información del Boletín de Alojamiento o en papel y entregarse en el SEF. Si opta por hacerlo on-line, el titular debe registrarse previamente en el Sistema de Información del Boletín de Alojamiento.
Los municipios de Lisboa y Oporto han implantado la tasa turística. Esta tasa, de 2 euros, se devenga por persona/pernoctación en todos los establecimientos de alojamiento locales, hasta un máximo de 7 noches consecutivas por persona, por estancia.
Es obligatorio inscribir al titular de la explotación y al establecimiento de alojamiento local en la plataforma electrónica que los ayuntamientos facilitan a tal efecto. Esta inscripción debe realizarse en los 30 días anteriores al inicio de la actividad.
Este sello creado por Turismo de Portugal reconoce que el establecimiento de alojamiento local asume el compromiso de cumplir con las recomendaciones emitidas por la Autoridad Nacional de Turismo, bajo las directrices de la Dirección General de Salud, para reducir los riesgos de contaminación de sus espacios con el SARS-CoV-2 y otras infecciones.
La declaración «Clean & Safe» debe ser entregada previamente al Mostrador del Empresario por el propietario del establecimiento y sólo después de la entrega de esta declaración se puede utilizar el sello «Clean & Safe» en el establecimiento y en las plataformas.
Si el titular del establecimiento de hospedaje local está dado de alta en el régimen normal del IVA (es decir, no está sujeto al régimen de exención de ingresos iguales o inferiores a 12.500 euros), está obligado a disponer de un buzón electrónico y a comunicarlo a la Administración Tributaria en el plazo de 30 días desde la fecha de inicio de la actividad o desde la fecha de inicio del régimen normal del IVA (si está sujeto a este régimen con posterioridad)
La activación del buzón electrónico es gratuita y se realiza en la página web de ViaCTT o en el área personal del sitio web de la Autoridad Tributaria.
Cualquier notificación y servicio realizado en este buzón electrónico tiene efectos legales y se considera realizado el 5º día después del registro de disponibilidad en el buzón electrónico del titular, aunque éste no abra dicha notificación. Es aconsejable consultar esta caja electrónica con frecuencia. También debe consultar los correos electrónicos enviados por la Agencia Tributaria a su correo electrónico personal o por mensaje a su teléfono móvil (ambos registrados en el sitio web de la Autoridad Tributaria).
Nuestras tarifas
Los honorarios están sujetos al IVA al tipo del 23% (además de los importes indicados). Para más información sobre cómo contratar nuestros servicios – aquí.
01
Por la elaboración de un memorando con el régimen fiscal aplicable a los ingresos por alojamiento local
500 Euros
02
Por el proceso de cumplimiento de todas las obligaciones iniciales de explotación del alojamiento local
250 euros (en caso de que sea necesario solicitar la contraseña en persona en la Oficina de Impuestos, se añade un coste de 75 euros)
Descripción de otras obligaciones iniciales
De acuerdo con la ley, la persona o entidad que explota un alojamiento local es responsable solidaria con los huéspedes respecto a los daños causados por éstos al edificio y a la propiedad. En este sentido, es obligatorio contratar un seguro que cubra los riesgos de incendio y los daños materiales e inmateriales causados a los huéspedes y a terceros. El capital mínimo del contrato de seguro es de 75.000 euros por siniestro.
El local de alojamiento debe disponer de un libro de reclamaciones y exponer en su establecimiento, en un lugar claramente visible y con caracteres fácilmente legibles por el usuario, un cartel con la siguiente información: «Este establecimiento dispone de libro de reclamaciones», donde debe figurar la identificación y dirección de la entidad a la que el usuario debe presentar la reclamación (ASAE).
Es obligatorio proporcionar a los huéspedes un libro de información en portugués, inglés y al menos otros dos idiomas extranjeros sobre el funcionamiento del establecimiento y las normas de uso interno (en particular, el funcionamiento de los aparatos, el ruido, el contacto telefónico de la persona responsable del funcionamiento del establecimiento y las normas del condominio, si procede).
En los «establecimientos de alojamiento», «apartamentos» y «habitaciones» debe colocarse un cartel en su entrada.
Esta placa debe obedecer a las siguientes características:
– Material acrílico cristalino, extruido y pulido, con 10 mm de espesor
– Tamaño 200 mm × 200 mm;
– Fuente Arial 200, azul oscuro (pantone 280);
– Aplicación con una distancia de 50 mm de la pared (mediante tornillos de acero inoxidable en cada esquina: 8 mm de diámetro y 90 mm de longitud).
Los establecimientos de alojamiento local con capacidad para 10 personas o menos deberán cumplir los siguientes requisitos de seguridad:
-Extintor y manta ignífuga accesibles a los usuarios y señalización respectiva;
– Equipo de primeros auxilios accesible a los usuarios;
– Indicación del número nacional de emergencias (112) en un lugar visible para los usuarios.
Descripción de las obligaciones recurrentes
El titular de la explotación está obligado a emitir facturas por cada estancia. Por regla general, estas facturas deben emitirse en un plazo de 5 días.
Estas facturas pueden emitirse en el área personal del sitio web de la Autoridad Fiscal de la explotación o a través de cualquier programa de facturación certificado. No obstante, en este último caso, el titular está obligado a presentar dichas facturas en el sitio web de la Autoridad Fiscal antes del día 12 del mes siguiente al de la emisión de la factura.
En caso de que elija emitir facturas a través de su área personal del sitio web de la Autoridad Fiscal, estamos disponibles para enviarle un documento con instrucciones que explican cómo rellenar los campos respectivos y emitir estas facturas. Le informamos de que la cumplimentación de los campos depende de su situación específica en cuanto al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y al IVA. Por lo tanto, nuestras instrucciones se adaptarán a su caso concreto. Con estas instrucciones podrá emitir todas las facturas sin nuestra ayuda.
El titular de la explotación está exento del IVA si no ha realizado un volumen de negocio superior a 12.500 euros en el año natural anterior (o estima que no tiene ese volumen de negocio en el primer año de actividad). Si está sujeto al IVA, el tipo aplicable a los servicios de alojamiento local es del 6%.
Cuando están sujetos al IVA, los titulares de la explotación están obligados a presentar una declaración periódica del IVA (que debe presentarse mensual o trimestralmente).
Para la elaboración de su declaración periódica del IVA, por regla general, necesitaremos la siguiente información:
– Facturas emitidas;
– Facturas de gastos deducibles del IVA.
A pesar de estar exento de IVA, si paga comisiones a entidades extranjeras por la adquisición de Clientes, el titular de la participación está obligado a registrarse en el Sistema de Intercambio de Información del IVA (VIES).
En Portugal, las personas que obtienen ingresos están obligadas a presentar una declaración anual de la renta: el IRS. Esta declaración deberá presentarse entre el 1 de abril y el 30 de junio del año siguiente al de la obtención de los ingresos y deberá presentarse por vía electrónica en el área personal del sitio web de la Autoridad Tributaria del titular de la explotación. Para más información sobre esta declaración, consulte aquí.
Como se ha mencionado, esta tasa, de 2 euros, se debe pagar por persona/por pernoctación en todos los establecimientos de alojamiento locales, hasta un máximo de 7 noches consecutivas por persona, por estancia. Esta tarifa no está sujeta al IVA.
Factura de cobro de la tasa turística
En la factura que se emite para el cobro del servicio de alojamiento local, debe incluirse la tasa turística. Sin embargo, si la factura se emite a través del área personal del sitio web de la Autoridad Tributaria, no será posible incluir esta tasa legal en dicha factura. En estos casos, podrá emitir la respectiva factura para el cobro de la tasa judicial en la plataforma que los Ayuntamientos pongan a su disposición para ello.
Tenga en cuenta que sólo se puede emitir una factura por el grupo/familia que se aloja en el establecimiento durante la misma estancia.
Declaración de recogida
Para poder entregar la tasa turística al Ayuntamiento con cargo a los huéspedes, el propietario de la finca deberá presentar una Declaración de Recaudación mensual o trimestral en la plataforma puesta a disposición por los Ayuntamientos (si el propietario está exento de IVA o se encuentra en régimen de IVA trimestral también podrá presentar esta Declaración de Recaudación de forma trimestral). Los plazos para presentar la declaración trimestral son:
– Hasta el 30 de abril, los importes cobrados en el trimestre de enero a marzo;
– Hasta el 31 de julio, los importes cobrados en el trimestre de abril a junio;
– Hasta el 31 de octubre, los importes cobrados en el trimestre de julio a septiembre;
– Hasta el 31 de enero, los importes cobrados en el trimestre de octubre a diciembre.
Tras la entrega del extracto de recaudación, se pondrá a disposición una referencia de cajero automático, normalmente en un plazo de 48 horas laborables, para el pago de las tasas turísticas del mes/trimestre correspondiente. El pago debe efectuarse en un plazo de 10 días laborables a partir de la puesta a disposición de esta referencia para el pago. La falta de pago en el plazo legal dará lugar al pago de intereses de demora y multas.
La entrega de la Declaración de Cobro es obligatoria independientemente de la ausencia de pernoctaciones durante el período respectivo.
Si los huéspedes no pagan la tasa debida, el propietario de la finca debe notificarlo el mismo día al Ayuntamiento e introducir esta información en la respectiva Declaración de Cobro.
La presentación de esta Declaración de Cobro es siempre obligatoria, incluso si el titular de la explotación trabaja exclusivamente con operadores turísticos que cubren la tasa directamente a los huéspedes (por ejemplo, Airbnb).
Comisión de Recaudación
El titular de la operación, por la prestación del servicio al Ayuntamiento de liquidación y recaudación de la tasa turística, deberá cobrar a la Cámara una comisión del 2,5% del valor de la tasa turística recaudada. Esta comisión estará sujeta al IVA al tipo del 23% si el titular de la explotación no está exento del IVA.
El propietario de la finca debe emitir una factura al Ayuntamiento para cobrar esta comisión y esta comisión constituye un ingreso en su ámbito sujeto al impuesto sobre la renta de las personas físicas (sumándose a los ingresos por alojamiento local). La factura
Junto con la factura enviada al Ayuntamiento para el pago de la comisión, se deben presentar los siguientes documentos:
– Documento acreditativo del IBAN;
– Certificados de no deuda con Hacienda y Seguridad Social.
Exención de la retención sobre las comisiones pagadas por el titular de la explotación
Las comisiones pagadas a entidades extranjeras como AIRBNB y Booking por la adquisición de Clientes están sujetas a tributación en Portugal y el titular de la participación está obligado a retener el Impuesto de Sociedades al tipo del 25% sobre el importe de la comisión pagada.
Sin embargo, dado que estas entidades son residentes fiscales en países con los que Portugal ha firmado un Convenio de Doble Imposición, las rentas obtenidas por ellas en Portugal están exentas de retención si estas entidades presentan un certificado de residencia fiscal emitido por las autoridades fiscales de los países en los que son residentes o, alternativamente, estas autoridades fiscales certifican el modelo 21-RFI (formulario puesto a disposición por la Autoridad Fiscal).
Comunicación de las tasas pagadas a la Administración Tributaria
El titular de la participación está obligado a comunicar a Hacienda las comisiones pagadas a estas entidades por la adquisición de Clientes. Si las entidades no son residentes fiscales en Portugal, esta comunicación se realiza mediante la presentación del Modelo 30 en el área personal del del sitio web de la Autoridad Tributaria del titular de la explotación.
Este Modelo 30 debe entregarse antes de que finalice el segundo mes siguiente al que se produce el pago de las comisiones
IVA
La comisión pagada a las entidades por la captación de clientes está sujeta al IVA en Portugal al tipo del 23%, siendo el titular de la explotación el responsable de la liquidación y entrega del IVA (mecanismo de reversión del sujeto pasivo).
El IVA se entrega mediante la presentación de la Declaración Periódica del IVA. Si el titular de la explotación está exento del IVA (por no tener un volumen de negocios superior a 12.500 euros), deberá presentar igualmente esta declaración durante el mes siguiente a la emisión de la factura de la comisión.
Nuestras tarifas
Los honorarios están sujetos al IVA al tipo del 23% (además de los importes indicados). Para más información sobre cómo contratar nuestros servicios – aquí.
03
Por el envío de instrucciones para explicar cómo emitir facturas por el sitio web de la Autoridad Tributaria
50 Euros
04
Por presentar la declaración periódica del IVA
a partir de 75 euros/ por declaración
05
Por la preparación y presentación de la declaración de renta
a partir de 250 euros/ por declaración
06
Por el envío de instrucciones para explicar cómo pagar la tasa turística y cobrar su comisión asociada
50 Euros
07
Por el envío de instrucciones para explicar cómo cumplimentar y entregar el Modelo 30 y la Declaración de IVA relativa a la comisión cobrada por las entidades de captación de clientes
50 euros (entendiendo que esta Declaración de IVA sólo servirá para entregar esta comisión)
Este número será su identificación fiscal en Portugal. Para cualquier acto jurídico, la presentación de este número es obligatoria.
Las personas que residen en países que no pertenecen a la Unión Europea ni al Espacio Económico Europeo y que obtienen un número de identificación fiscal en Portugal deben designar un representante fiscal.
El régimen para los residentes no habituales permite a la persona disfrutar de ciertos beneficios fiscales durante un período de 10 años.
Las personas físicas residentes a efectos fiscales en Portugal, o los no residentes que obtengan ingresos aquí, podrán ser obligados a presentar una declaración anual de impuestos sobre la renta.
Los trabajadores por cuenta propia están sujetos a diversas obligaciones fiscales, tanto al comienzo de su actividad como en el curso de la misma.
Las personas que no son nacionales de un país de la Unión Europea, el Espacio Económico Europeo (Islandia, Liechtenstein, Noruega), Andorra y Suiza deben solicitar un visado y un permiso de residencia para poder permanecer y residir en Portugal.
La legislación portuguesa permite la adquisición de la nacionalidad portuguesa en varias situaciones, a saber, cuando se ha vivido en Portugal durante más de 5 años.
En determinadas situaciones, no se permite utilizar el permiso de conducir extranjero en Portugal y se está obligado a cambiarlo por un permiso de conducir portugués. Además, incluso en situaciones en las que puede utilizar su permiso de conducir extranjero, está obligado a notificarlo a las autoridades competentes.
No se permite la circulación de vehículos con matrícula extranjera en Portugal. El proceso de importación debe iniciarse tan pronto como el vehículo entre en territorio portugués y se prevea que circule con él en este territorio.
El régimen de alojamiento local se aplica al arrendamiento temporal de propiedades situadas en Portugal. Este régimen exige el cumplimiento de varias obligaciones jurídicas y fiscales.
Los ciudadanos de los países de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo (Islandia, Liechtenstein, Noruega), Andorra y Suiza que permanezcan en Portugal durante más de 3 meses deben registrarse como ciudadanos de la Unión Europea.
Este certificado sirve para probar a las autoridades y/o entidades de otros países que la persona es residente fiscal en Portugal.
Las personas que viven en Portugal tienen derecho a acceder al sistema de salud pública. Para ello, deben registrarse en el Centro de Salud y obtener su número de salud.
