LOCATION DE COURTE-DUREE

Location touristique d’un bien immobilier meublé

Cette page vous informe sur les obligations inhérentes à une location touristique d’un bien immobilier meublé (ci-après logement touristique). La notion de logement touristique comprend la prestation de services de location de courte durée à des touristes, contre rémunération, et qui répondent aux exigences légales. L’exercice d’une telle activité est soumis à plusieurs obligations légales et fiscales. Le non-respect de ces obligations entraîne des amendes.

Informations générales

La mise en place d’un logement touristique doit suivre plusieurs étapes qui doivent respecter des délais légaux.

Nous expliquerons brièvement, par ordre chronologique, chaque procédure obligatoire à respecter pour l’enregistrement d’une activité de logement touristique. Nous pouvons vous aider tout au long du processus initial ou seulement dans certaines procédures selon vos besoins. Pour ce dernier, un devis sera établi selon les prestations demandées.

Nous détaillerons également les obligations récurrentes auxquelles vous devrez vous conformer après l’enregistrement de votre logement touristique. Si vous avez besoin de notre aide pour remplir ces obligations, un devis sera établi selon les prestations requises.

Description des procédures initiales

L’inscription du logement touristique se fait par le biais d’une communication préalable adressée au maire de la zone où se trouve l’établissement. Cette inscription doit être faite en ligne au Bureau des entrepreneurs. S’il n’y a pas d’opposition de la part de la municipalité, un numéro d’enregistrement sera attribué dans les 10 jours suivant cette communication. Ce numéro d’enregistrement constitue le titre valable pour ouvrir au public et faire de la publicité pour l’établissement en question.

Dans les 30 jours suivant la présentation de l’avis préalable, le conseil municipal peut effectuer une enquête pour vérifier le respect des exigences.

Toute modification de l’inscription doit être signalée au Bureau des entrepreneurs dans les 10 jours.

Si vous souhaitez notre aide pour cet enregistrement, les documents et informations suivants vous seront demandés :

– Document d’identification du propriétaire du bien destinée à une location touristique ;

– Numéro d’identification fiscale du titulaire ;

– Registre foncier de la propriété ou identification de la propriété ;

– Certificat de propriété (certificat délivré par le registre foncier).

Avant de démarrer une activité de logement touristique, le titulaire de l’exploitation doit présenter une déclaration de début d’activité dans sa zone personnelle de son « Portugal des Finances ». La présentation de cette déclaration à une date ultérieure au début de son activité engendre des amendes.

Pour accéder à votre espace personnel, vous devez obtenir un mot de passe. Vous pouvez demander ce mot de passe d’accès par voie électronique, qui vous sera ensuite envoyé à votre domicile fiscal dans les 5 jours ouvrables. Par domicile fiscal on entend celui qui est enregistré dans le système de l’administration fiscale (par exemple, si vous êtes toujours enregistré comme non-résident fiscal, ce mot de passe sera envoyé à votre adresse à l’étranger, ou à l’adresse portugaise de votre représentant fiscal, si vous en avez désigné un). Ce mot de passe peut également être demandé auprès de l’administration des impôts qui vous le transmettra le jour-même.

Si vous souhaitez de l’aide pour une demande auprès de l’administration des impôts, vous aurez besoin des documents suivants :

– Pièce d’identité (carte d’identité ou passeport) ;

– Numéro d’identification fiscale portugais ;

– Procuration pour vous représenter auprès de l’administration fiscale.

Pour vous aider à préparer et à soumettre votre déclaration de début d’activité, les informations suivantes devrons nous être transmises :

– Numéro d’identification fiscale portugais ;

– Date de début de l’activité ;

– Estimation du chiffre d’affaires au cours de la première année d’activité ;

– IBAN de votre compte bancaire portugais ;

– Indiquez si vous allez payer des commissions à des entités étrangères (exemple : Airbnb).

Le titulaire de l’exploitation du logement touristique doit notifier au Service des étrangers et des frontières (SEF) le séjour des étrangers dans son établissement et ce dans les trois jours ouvrables suivant l’entrée et dans les trois jours ouvrables suivant le départ. Cela s’effectue par le biais d’un formulaire qui permet d’identifier les hôtes et les dates de leur séjour. Le formulaire peut être rempli et soumis en ligne sur le système d’information du bulletin de logement ou en papier.

Pour le faire en ligne, le propriétaire de l’exploitation doit préalablement s’inscrire dans le système d’information du Bulletin de logement.

Les municipalités de Lisbonne et de Porto ont mis en place une taxe de séjour. Cette taxe s’élève à 2 euros par nuit et par personne, mais au maximum jusqu’à 7 nuits consécutives par personne et par séjour.

Par conséquent, le titulaire du logement touristique doit s’inscrire en tant qu’exploitant sur la plateforme en ligne de la municipalité compétente et y enregistrer son bien. Cette inscription doit être effectuée dans les 30 jours précédant le début de l’activité.

Ce label créé par le « Turismo de Portugal » reconnaît que le logement touristique est conforme aux recommandations émises par l’Autorité nationale de tourisme, sous les directives de la Direction générale de la santé, pour réduire les risques de contamination du SRAS-CoV-2 et d’autres infections dans ses espaces.

La déclaration « Clean & Safe » doit être remise à l’avance au Bureau des entrepreneurs par le propriétaire du logement touristique et ce n’est qu’après la remise de cette déclaration que le label « Clean & Safe » peut être affiché en ligne concernant ce même logement.

Si l’exploitant du logement touristique est enregistré sous le régime standard de la TVA (c’est-à-dire qu’il n’est pas soumis au régime d’exonération des revenus de 12 500 euros ou moins), il est tenu de disposer d’une boîte aux lettres électronique et de la communiquer à l’administration fiscale dans un délai de 30 jours à compter de la date de début de l’activité ou de la date de début du régime standard de la TVA (s’il est soumis à ce régime ultérieurement).

L’activation de la boîte aux lettres électronique est gratuite et s’effectue sur le site web ViaCTT ou dans l’espace personnel du portail des finances de l’exploitant.

Toute notification transmise par le biais de cette boîte aux lettres électronique a des effets juridiques. La notification est considérée comme effective au 5ème jour après réception par la boîte aux lettres électronique, même si le titulaire du logement touristique n’a pas ouvert et lu ladite notification. Dès lors, il est vivement recommandé de consulter cette boîte aux lettres électronique régulièrement, ainsi que les courriels ou SMS transmis par l’administration fiscale (à condition que l’adresse email et numéro de téléphone mobile aient été préalablement enregistrés sur le portail des finances).

Nos honoraires

Nos honoraires sont soumises à la TVA au taux de 23% (en sus des montants indiqués). Pour plus d’informations sur l’engagement de nos services – ici.

01

Pour la préparation d'un mémorandum avec le régime fiscal applicable aux revenus du logement touristique

500 Euros

02

Pour le processus de mise en conformité par rapport aux obligations initiales d'exploitation d’un logement touristique

250 euros (au cas où il serait nécessaire de demander le mot de passe en personne auprès de l’administration fiscale, un coût de 75 euros s’ajoute)

Description des autres obligations initiales

Conformément à la loi, le titulaire d’un logement touristique est solidairement responsable avec les hôtes d’éventuels dommages au bien en question. Il est donc obligatoire de souscrire une assurance contre les risques d’incendie et de dommages matériels et immatériels causés aux hôtes et tiers. Le contrat d’assurance doit prévoir une couverture minimum de 75 000 euros par sinistre.

Le logement touristique doit mettre à disposition de ses clients un livre de réclamations où il figure l’identification et l’adresse de l’entité qui recevra les réclamations (i.e. ASAE). Celui-ci doit être placé dans un endroit bien visible aux clients et accompagné d’une affiche facilement visible avec le message suivant : « Cet établissement dispose d’un livre de réclamations ».

Le logement touristique doit être muni d’un livre d’information en portugais, en anglais et au moins en deux autres langues étrangères. Ce livre décrit les règles de fonctionnement et d’utilisation interne du logement, notamment sur le fonctionnement des appareils, sur le bruit, le numéro de téléphone de la personne responsable du fonctionnement de l’établissement et, le cas échéant, sur les règles du condominium).

Une plaque doit être placé à l’entrée de tout logement touristique et doit répondre aux conditions ci-dessous :

– Matériel acrylique transparent, extrudé et poli, d’une épaisseur de 10 mm ;

– Taille 200 mm × 200 mm ;

– Police Arial 200, bleu foncé (pantone 280) ;

– Affichage à une distance de 50 mm du mur (par des vis en acier inoxydable à chaque coin : 8 mm de diamètre et 90 mm de longueur).

Les logements touristiques d’une capacité de 10 personnes ou moins doivent mettre en place les normes de sécurité ci-dessous :

– Se munir d’extincteurs et de couvertures anti-incendie facilement accessible par les clients avec une signalétique expliquant leur utilisation ;

– Mettre du matériel de premiers secours à dispositions des clients ;

– Afficher le numéro d’urgence national (112) dans un endroit visible pour les clients.

Description des obligations récurrentes

Le titulaire du logement touristique est tenu d’établir des factures à chaque séjour. En règle générale, ces factures doivent être émises dans un délai de 5 jours.

Ces factures peuvent être émises par le biais du portail des finances ou dans un programme de facturation certifié. Si le titulaire emploie ce dernier, il aura un délai de 12 mois suite à l’émission de la facture pour la transmettre via le portail des finances.

Si vous souhaitez employer le portail des finances directement sans passer par un programme de facturation, nous pouvons vous transmettre les instructions concernant l’émission des factures. Le contenu à indiquer dans chaque champ dépendra de votre imposition sur le revenu de personnes physiques et de la TVA. Nos instructions s’adaptent à votre cas personnel et vous rendent indépendant dans l’émission de vos factures.

Le titulaire d’un logement touristique sera exonéré de la TVA si son chiffre d’affaires est inférieur à 12 500 euros l’année civile précédente ou s’il prévoit cela lors de sa première année d’activité. En cas d’assujettissement, le taux applicable aux logements touristique s’élève à 6%. Dans ce cas, le titulaire est tenu de soumettre une déclaration TVA mensuellement ou trimestriellement.

Pour l’établissement cette déclaration, les informations suivantes doivent nous être transmises :

– Factures émises ;

– Factures de dépenses déductibles de la TVA.

En cas d’exonération de la TVA et si vous versez des commissions à des entités étrangères pour l’acquisition de clients, vous êtes obligé de vous inscrire dans le système d’échange d’informations sur la TVA (VIES).

Les personnes ayant un revenu au Portugal sont tenues de soumettre une déclaration annuelle d’impôt sur le revenu – l’IRS. Cette déclaration doit être transmise entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivant celle au cours de laquelle les revenus ont été obtenus et doit être soumise par voie électronique dans l’espace personnel du portail des finances du titulaire du logement touristique.

Pour plus d’informations sur cette déclaration, veuillez consulter ici.

Cette taxe s’élève à 2 euros par nuit et par personne, mais au maximum jusqu’à 7 nuits consécutives par personne et par séjour. Ce taux n’est pas soumis à la TVA.

Facture pour la perception de la taxe de séjour

La taxe de séjour doit être incluse aux factures émises pour les nuitées dans le logement touristique. Toutefois, si la facture est émise par l’intermédiaire de l’espace personnel du portail des finances (et non par un programme de facturation), il ne sera pas possible d’inclure cette taxe. Dans ce cas, la facturation se fait séparément sur la plateforme municipale à cet effet.

Une seule facture peut être émise par groupe/famille séjournant dans le logement touristique au cours d’un même séjour.

Déclaration de recouvrement

Afin de verser le montant perçu par cette taxe à la municipalité, le titulaire du logement touristique doit présenter un relevé mensuel sur la plateforme de la municipalité. Si le titulaire est exonéré de la TVA ou si le titulaire est soumis au système de TVA trimestrielle, le relevé peut être présenté de façon trimestrielle.

Les délais de transmission du relevé trimestriel sont les suivants :

 – Jusqu’au 30 avril pour les montants facturés au cours du 1er trimestre allant de janvier à mars ;

– Jusqu’au 31 juillet pour les montants facturés au cours du 2ème trimestre allant d’avril à juin ;

– Jusqu’au 31 octobre pour les montants facturés au cours du 3ème trimestre allant de juillet à septembre ;

– Jusqu’au 31 janvier, les montants facturés au cours du 4ème trimestre allant d’octobre à décembre.

Suite à la transmission de la déclaration de recouvrement, une référence de paiement vous sera envoyée dans les 48 heures ouvrables pour le versement du montant perçu dans le cadre de la taxe de séjour pour la période en question. Le paiement est dû dans les 10 jours ouvrables suivant la transmission de cette référence de paiement. En cas de non-respect du délai, des intérêts et des amendes pourront être appliqués.

La déclaration est toujours obligatoire même si le logement touristique n’a facturé aucune nuitée pendant la période en question ou si la taxe est récupérée par une agence touristique tel que Airbnb.

Si un client ne paie pas la taxe, le titulaire de l’établissement doit en informer la municipalité le jour-même et l’indiquer dans la déclaration de recouvrement.

Si les clients ne paient pas la redevance due, le propriétaire de la ferme doit le notifier le jour même à la municipalité et inscrire cette information dans la déclaration de recouvrement correspondante.

Commission de recouvrement

Le titulaire du logement touristique devra facturer une commission de 2.5% sur le montant la taxe séjour perçue. Ce pour ses services de collecte de la taxe de séjour ensuite versée à la municipalité. Cette commission est néanmoins soumise à la TVA aux taux de 23% si le titulaire de l’établissement n’est pas exonéré de la TVA.

Cette facture doit être adressée à la municipalité et constitue une source de revenu. Par conséquent, la valeur des commissions devra être ajoutée au revenu généré par le logement touristique lors de la déclaration d’impôts sur le revenu.

Lors de la transmission de la facture, les documents ci-dessous devront être ajoutés en pièce jointe :

– Justificatif des coordonnées bancaires (i.e. numéro IBAN) ;

– Certificats de non-endettement auprès de l’administration fiscale et de la sécurité sociale.

Les commissions versées à des entités étrangères pour l’acquisition de clients telles que Airbnb et Booking sont imposables au Portugal et le titulaire du logement touristique est tenu de retenir l’impôt à la source sur le revenu de personnes morales. Le taux imposable s’élève à 25% des commissions versées.

Cependant, ces entités sont résidentes fiscales au Portugal et sont signataires d’un accord sur la double imposition. Par conséquent, le revenu perçu au Portugal, notamment les commissions versées par les titulaires d’un logement touristique, sont exonérés de l’impôt à la source pour autant que ces entités présentent un certificat de résidence fiscale délivré par l’autorité compétente portugaise ou si cette même autorité certifie le modèle 21-RFI (formulaire mis à disposition de l’autorité fiscale).

Déclaration à l’administration fiscale des commissions payées

Le titulaire d’un logement touristique est tenu de communiquer à l’administration fiscale les commissions versées à ces entités pour l’acquisition de clients. Si les entités ne sont pas résidentes fiscales au Portugal, cette communication se fait par la présentation du modèle 30 dans l’espace personnel du portail des finances du détenteur.

Ce modèle 30 doit être remis avant la fin du deuxième mois suivant celui du paiement des commissions

TVA

Les commissions versées aux entités pour l’acquisition de clients sons soumises à la TVA au Portugal au taux de 23%. Le titulaire de l’établissement est responsable du paiement de cet impôt et du versement à l’État (mécanisme de retour de l’assujetti).

La TVA est remise à l’État au travers d’une déclaration périodique de la TVA. Si le titulaire de l’établissement est exonéré de la TVA (chiffre d’affaires inférieur à 12 500 euros), il doit quand même présenter cette déclaration dans le mois qui suit l’émission de la facture comprenant les commissions.

Nos honoraires

Nos honoraires sont soumises à la TVA au taux de 23% (en sus des montants indiqués). Pour plus d’informations sur l’engagement de nos services – ici.

03

­ Pour l’envoi d’instructions sur comment émettre des factures sur le portail des finances selon votre imposition

50 Euros

04

Pour la transmission de la déclaration périodique de TVA

à partir de 75 euros/par déclaration

05

Pour la préparation et transmission de la déclaration de impots

à partir de 250 euros/par déclaration

06

Pour l’envoi d’instructions sur comment payer la taxe de séjour et sur comment prélever la commission y associée

50 Euros

07

Pour l’envoi d’instructions sur comment remplir et soumettre le formulaire 30 et la déclaration de TVA sur les commissions prélevées par les entités d’acquisition de clients

50 euros (cette déclaration de TVA ne servira qu’à remettre cette commission)

Contactez-nous

Nous sommes à votre disposition pour répondre à vos questions et rendre votre expérience au Portugal plus agréable.

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