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Cómo tributan los alquileres en Portugal: tipos, opciones e incentivos para caseros
🧮 Paso 1: calcular la renta imponible
Renta imponible = alquileres cobrados – gastos deducibles
Los gastos deducibles incluyen las obras de conservación y reparación, las cuotas de comunidad, el IMI, el Impuesto de Sellos del contrato y otros gastos pagados para obtener la renta (con facturas a tu NIF). Los intereses de la hipoteca, el mobiliario y las amortizaciones no son deducibles.
📊 Paso 2: el tipo
El tipo especial fijo: 25 %
Para residentes y no residentes, las rentas netas del alquiler tributan a un tipo especial del 25 % (era del 28 % hasta 2023).
Reducciones por contratos largos (vivienda):
- Contratos de 5 años o más (y menos de 10): 15 %
- Contratos de 10 años o más (y menos de 20): 10 %
- Contratos de 20 años o más: 5 %
Renovaciones: cada renovación de un contrato de vivienda por el mismo plazo reduce el tipo en otros 2 puntos porcentuales, hasta 10 puntos en total. Hay una reducción adicional de 5 puntos para los contratos nuevos con una renta al menos un 5 % inferior a la del contrato anterior sobre el mismo inmueble. Los contratos firmados desde 2024 con rentas más de un 50 % por encima de los límites legales no se benefician de las reducciones, y la extinción anticipada del contrato por causa imputable al casero las anula con efectos retroactivos.
Rentas moderadas: 10 % (2026–2029)
Desde el 1 de enero de 2026, las rentas netas de los alquileres de vivienda con renta moderada (hasta 2.300 € al mes en 2026) tributan al 10 %, salvo que ya se aplique un tipo más bajo (por ejemplo, el 5 % en los contratos de 20 años o más). El tipo se aplica a las rentas cobradas hasta el 31 de diciembre de 2029, también en los contratos existentes dentro del límite, y la retención de los inquilinos obligados a retener también pasa a ser del 10 % (artículo 45-C del Estatuto de los Beneficios Fiscales, añadido por el Decreto-Ley 97/2026).
Rentas asequibles: 0 %
En el Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA), en vigor desde el 1 de septiembre de 2026, las rentas de hasta el 80 % de la mediana municipal por m² pueden estar exentas del IRS, con un plazo mínimo de contrato y otras condiciones.
⚖️ Opción: acumular a tipos progresivos
Puedes elegir acumular (englobar) las rentas del alquiler con tus demás ingresos y tributar a tipos progresivos. Puede compensar si:
- Tus ingresos totales son bajos (tipo marginal inferior al 25 %)
- Tienes otras deducciones que aprovechar
Si eliges esta opción, se aplica a todas tus rentas de alquiler de ese año (y tiene consecuencias en otras categorías que también deben acumularse). La simulación de la declaración muestra qué opción es mejor.
🏢 Categoría B: cuando el alquiler es un rendimiento empresarial
Las rentas del alquiler son de la categoría B cuando el inmueble forma parte de una actividad empresarial; por ejemplo, si decides incluir los inmuebles en una actividad por cuenta propia con contabilidad organizada. En ese caso, siguen las reglas empresariales (con amortizaciones y gastos financieros deducibles, pero con obligaciones contables).
El alojamiento local es siempre categoría B (consulta nuestro artículo sobre alquiler vs alojamiento local).
🌍 Caseros no residentes
- Tributan en Portugal al 25 % sobre las rentas netas de inmuebles portugueses (en general con las mismas reducciones e incentivos)
- Los residentes en la UE/EEE pueden optar por tributar a tipos progresivos como si fueran residentes, con condiciones
- Deben presentar una declaración del IRS en Portugal y pueden necesitar un representante fiscal
✅ Otras obligaciones
- Registrar el contrato en Hacienda y pagar el Impuesto de Sellos
- Emitir recibos de alquiler electrónicos cada mes (hay algunas excepciones)
- Declarar en el Anexo F de la declaración del IRS
➖ Pérdidas: compensación en años futuros (artículo 55)
Si en un año tus gastos deducibles superan los alquileres (por ejemplo, por grandes reparaciones), el resultado negativo no se pierde:
- Puede compensarse durante seis años con las rentas de alquiler futuras (solo categoría F)
- El derecho se pierde si el inmueble no genera alquileres durante al menos 36 meses en los cinco años siguientes a los gastos
- Las pérdidas del alquiler no pueden compensarse con salarios, pensiones u otras categorías
- Las rentas del alquiler que tributan en la categoría B siguen las reglas empresariales, con compensación de pérdidas durante 12 años
💡 Consejos prácticos
- Contratos más largos = tipos más bajos. Un contrato de 5 años puede bajar el tipo del 25 % al 15 %.
- ¿Renta de hasta 2.300 € al mes? Asegúrate de que se aplica el tipo del 10 %. También cubre los contratos existentes.
- Guarda todas las facturas de obras y cuotas.
- Simula las dos opciones (tipo fijo o acumulación) cada año.
🚀 Consideraciones finales
Los alquileres en Portugal ya no tienen por qué costar un 25 % de impuestos. Los contratos largos, las rentas moderadas y los programas de alquiler asequible pueden bajar el tipo al 15 %, 10 %, 5 % o incluso 0 %. Elegir bien la estructura del contrato es la planificación fiscal más eficaz que puede hacer un casero.
📢 Consejo de experto: Antes de firmar un nuevo contrato, piensa en su duración y en el nivel de la renta. Pequeños cambios pueden llevarte a un tipo mucho más bajo.
¿Vas a alquilar un inmueble en Portugal? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede calcular tu impuesto y encontrar la mejor opción para ti: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal. Los incentivos a la vivienda son recientes y tienen condiciones específicas; confirma las reglas aplicables a tu contrato.
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