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CPCV e IMT: ¿cuándo se paga el IMT en un contrato de arras?
📝 ¿Qué es un CPCV?
El CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) es un contrato en el que comprador y vendedor se comprometen a cerrar la venta más adelante, mediante la escritura (escritura). Suele incluir:
- El precio y las condiciones de pago
- Una señal (sinal) pagada por el comprador
- El plazo para la escritura
- Las condiciones de la venta (por ejemplo, la aprobación de la hipoteca)
En principio, el CPCV no transmite el inmueble, así que, por regla general, el IMT aún no se debe.
🔑 La regla de la "tradição"
Según el Código del IMT, un contrato de promesa se trata como una transmisión a efectos del IMT cuando hay «tradição», es decir, cuando el inmueble se entrega al comprador antes de la escritura.
En la práctica, hay tradição cuando el futuro comprador empieza a actuar como propietario, por ejemplo:
- Recibe las llaves y se instala
- Usa el inmueble: vive en él, lo alquila o empieza obras
- Pone los suministros (electricidad, agua, gas) a su nombre
- El CPCV indica expresamente que el inmueble se entrega al comprador
Cuando esto ocurre, el IMT debe pagarse antes de la entrega, igual que si se hubiera cerrado la venta.
🔄 Cesión de la posición contractual
El IMT también puede devengarse cuando el CPCV permite al comprador ceder su posición a un tercero (cessão da posição contratual) o designar a otra persona como comprador final:
- Cuando se produce la cesión, el IMT lo debe en general quien cede su posición, sobre el importe recibido por ella (con reglas específicas).
- Esta regla se dirige a operaciones en las que los inversores «revenden» CPCV antes de la escritura.
💶 ¿Qué pasa en la escritura?
Si ya pagaste el IMT por la tradição:
- El IMT pagado se tiene en cuenta en la escritura: no pagas dos veces.
- Si el valor final es superior al utilizado antes (por ejemplo, por un ajuste del precio o un VPT más alto), puede que tengas que pagar la diferencia.
⚠️ ¿Y si no pagas?
Si hay tradição y el IMT no se paga a tiempo:
- Hacienda puede liquidar el impuesto más tarde, con intereses de demora
- Pueden aplicarse multas
- Puede complicar la escritura y el registro del inmueble
💡 Cómo evitar sorpresas
- No recibas las llaves antes de la escritura salvo que hayas previsto el pago del IMT.
- Lee el CPCV con atención: importan las cláusulas sobre la entrega o sobre el derecho del comprador a ceder el contrato.
- Evita obras o alquileres antes de la escritura, salvo que el IMT ya esté pagado.
- Si necesitas acceso anticipado (por ejemplo, para medir o planificar obras), deja claro en el contrato que no hay entrega.
- Planifica tu tesorería: si vas a instalarte antes, el IMT (y el Impuesto de Sellos) también tendrá que pagarse antes.
📌 ¿Y el Impuesto de Sellos?
El Impuesto de Sellos del 0,8 % sigue la misma lógica: se devenga con la transmisión, así que, si hay tradição, en general se debe al mismo tiempo que el IMT.
🚀 Consideraciones finales
El CPCV es un paso útil y habitual en la compra de una vivienda, pero recibir las llaves antes puede adelantar la factura fiscal. Conocer la regla de la tradição te ayuda a planificar la compra y a evitar costes inesperados.
📢 Consejo de experto: Pide que revisen tu CPCV antes de firmar: una sola cláusula sobre la entrega o la cesión puede cambiar cuándo (y cuánto) IMT pagas.
¿Vas a firmar un CPCV en Portugal? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede revisar las implicaciones fiscales antes de que firmes: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Refleja las normas vigentes en octubre de 2026; confirma las reglas aplicables a tu contrato.
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