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Usufructo y nuda propiedad en Portugal: el IMT y el Impuesto de Sellos
🏠 Usufructo y nuda propiedad: lo básico
La plena propiedad de un inmueble puede dividirse en dos derechos:
- Usufructo (usufruto): el derecho a usar el inmueble y beneficiarse de él (vivir en él o alquilarlo y quedarse con la renta), normalmente de por vida o durante un plazo determinado.
- Nuda propiedad (nua propriedade): la titularidad del inmueble, sin derecho a usarlo mientras dure el usufructo. Cuando el usufructo termina, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario.
Situaciones típicas:
- Los padres venden o donan la nuda propiedad a sus hijos y se quedan con el usufructo
- Un propietario vende la nuda propiedad y conserva el derecho a vivir allí (una forma de obtener liquidez sin dejar su casa)
- Un inversor compra la nuda propiedad con descuento, a la espera de que termine el usufructo
💶 ¿Se paga IMT?
Sí. El IMT se aplica a las transmisiones onerosas del usufructo, la nuda propiedad u otros derechos sobre inmuebles, igual que en una venta normal.
- Venta de la nuda propiedad → IMT sobre el valor de la nuda propiedad, a cargo del comprador
- Venta del usufructo → IMT sobre el valor del usufructo, a cargo del comprador
- Venta de la plena propiedad con reserva de usufructo por parte del vendedor → IMT sobre el valor de la nuda propiedad
🧮 ¿Cómo se calcula el valor?
El Código del IMT fija una tabla según la edad del usufructuario (la persona de cuya vida depende el usufructo). El usufructo vale un porcentaje del valor del inmueble y la nuda propiedad, el resto:
- Menos de 20 años: usufructo 80 % / nuda propiedad 20 %
- Menos de 30 años: usufructo 70 % / nuda propiedad 30 %
- Menos de 40 años: usufructo 60 % / nuda propiedad 40 %
- Menos de 50 años: usufructo 50 % / nuda propiedad 50 %
- Menos de 60 años: usufructo 40 % / nuda propiedad 60 %
- Menos de 65 años: usufructo 35 % / nuda propiedad 65 %
- Menos de 70 años: usufructo 30 % / nuda propiedad 70 %
- Menos de 75 años: usufructo 25 % / nuda propiedad 75 %
- Menos de 80 años: usufructo 20 % / nuda propiedad 80 %
- Menos de 85 años: usufructo 15 % / nuda propiedad 85 %
- 85 años o más: usufructo 10 % / nuda propiedad 90 %
(La tabla tiene tramos intermedios cada cinco años.)
Usufructo temporal: el 10 % del valor por cada periodo de cinco años restante, hasta el valor de un usufructo vitalicio.
Los porcentajes se aplican al mayor entre el precio y el VPT de la plena propiedad.
Ejemplo: un inmueble de 300.000 €; el usufructuario tiene 72 años:
- Usufructo: 25 % → 75.000 €
- Nuda propiedad: 75 % → 225.000 €
- Si compras la nuda propiedad, el IMT se calcula sobre 225.000 €
📌 ¿Y el Impuesto de Sellos?
Sí, también.
- Compra de usufructo o nuda propiedad: Impuesto de Sellos del 0,8 % sobre el mismo valor que el IMT.
- Donaciones o herencias de usufructo o nuda propiedad: sin IMT, pero con un Impuesto de Sellos del 10 % sobre el valor del derecho, con exención para cónyuges, parejas de hecho, hijos y padres (que solo pagan el 0,8 % en las donaciones de inmuebles).
🔚 Cuando termina el usufructo
Cuando el usufructo termina, por ejemplo con el fallecimiento del usufructuario, el nudo propietario pasa a ser pleno propietario. Por regla general, esta consolidación no genera un nuevo pago de IMT, ya que el nudo propietario ya tributó al adquirir la nuda propiedad.
⚠️ Puntos a tener en cuenta
- Tipos de la vivienda habitual: los tipos reducidos del IMT exigen que vivas en el inmueble, algo que no es posible con la nuda propiedad mientras otra persona tenga el usufructo. Normalmente se aplican los tipos de las demás viviendas.
- IMI: mientras dure el usufructo, el usufructuario paga el IMI, no el nudo propietario.
- Plusvalías: vender la nuda propiedad o el usufructo puede generar ganancias patrimoniales para el vendedor.
- Operaciones familiares: una venta entre padres e hijos a precio bajo puede ser cuestionada; el VPT es siempre el valor mínimo.
🚀 Consideraciones finales
Dividir el usufructo y la nuda propiedad puede ser una herramienta útil para familias e inversores, pero tiene consecuencias fiscales. Entender cómo se calculan el IMT y el Impuesto de Sellos te ayuda a elegir la estructura adecuada.
📢 Consejo de experto: Antes de dividir la propiedad dentro de la familia, compara una venta, una donación y otras opciones. El coste fiscal puede variar mucho según la vía que elijas.
¿Estás planeando una operación de usufructo o nuda propiedad? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede calcular el IMT y el Impuesto de Sellos y ayudarte a elegir la mejor estructura: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal ni jurídico. Refleja las normas vigentes en octubre de 2026; confirma las reglas aplicables a tu situación.
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