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AIMI en Portugal: quién paga el impuesto adicional sobre inmuebles y cuándo
🏘️ ¿Qué es el AIMI?
El AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) es un impuesto anual sobre la suma de los valores fiscales (VPT) de los inmuebles urbanos que tienes en Portugal. Se creó en 2017 y, a diferencia del IMI, lo recauda el Estado (para el fondo de reserva de la Seguridad Social).
🏠 ¿Qué inmuebles cuentan?
Incluidos:
- Inmuebles urbanos residenciales (casas y pisos)
- Terrenos edificables
Excluidos:
- Inmuebles destinados a comercio, industria o servicios (y otros usos similares)
- Inmuebles que estuvieron exentos o no sujetos al IMI el año anterior
- Determinados inmuebles incluidos en programas de alquiler asequible
El AIMI se calcula sobre la suma de los VPT de todos los inmuebles relevantes de los que eras titular el 1 de enero del año.
👤 ¿Quién paga el AIMI?
El AIMI se aplica a personas físicas, empresas, herencias yacentes (heranças indivisas) y otras entidades que sean propietarias, usufructuarias o titulares de un derecho de superficie de los inmuebles relevantes, tanto residentes como no residentes.
📊 Tipos y deducciones
Personas físicas y herencias yacentes:
- Se aplica una deducción de 600.000 €: si tu VPT total es inferior a esta cifra, no pagas AIMI.
- 0,7 % sobre el valor por encima de 600.000 € y hasta 1.000.000 €
- 1 % sobre el valor por encima de 1.000.000 € y hasta 2.000.000 €
- 1,5 % sobre el valor por encima de 2.000.000 €
Matrimonios y parejas de hecho:
- Pueden optar por la tributación conjunta, que duplica la deducción hasta 1.200.000 € (y los umbrales de los tipos más altos).
Empresas:
- 0,4 % sobre el VPT total, sin la deducción de 600.000 €
- Los inmuebles de empresas usados personalmente por socios o administradores tributan a los tipos de las personas físicas
Entidades en paraísos fiscales:
- 7,5 % para entidades domiciliadas en países de la lista portuguesa de regímenes fiscales privilegiados
🧮 Ejemplo
Una persona tiene tres pisos con un VPT total de 800.000 €:
- Base imponible: 800.000 € – 600.000 € = 200.000 €
- AIMI: 200.000 € × 0,7 % = 1.400 € al año
Si los mismos inmuebles pertenecieran a un matrimonio que optó por la tributación conjunta, la deducción sería de 1.200.000 € y no pagarían AIMI.
📅 Plazos importantes
- 1 de enero: cuentan los inmuebles de los que eres titular en esta fecha.
- De abril a mayo: los matrimonios y parejas de hecho pueden presentar la opción por la tributación conjunta en el Portal das Finanças (la opción se mantiene en los años siguientes hasta que se anule).
- Junio: Hacienda liquida el AIMI y emite el aviso.
- Septiembre: pago del AIMI (en un único pago, durante el mes de septiembre).
💼 ¿Puedes deducir el AIMI?
Si tus inmuebles generan rentas de alquiler, el AIMI puede deducirse en algunos casos:
- Particulares (IRS): el AIMI de los inmuebles alquilados puede deducirse del impuesto sobre esas rentas, dentro de ciertos límites.
- Empresas (IRC): las empresas con actividad de alquiler o de alojamiento local pueden elegir deducir el AIMI como gasto o como crédito fiscal, dentro de ciertos límites.
⚠️ Errores comunes
- Olvidar la opción por la tributación conjunta: los matrimonios y parejas de hecho pueden perder la deducción doble
- Pensar que el AIMI solo afecta a viviendas de lujo: cuenta el VPT total de todos tus inmuebles residenciales
- Tener inmuebles a través de una empresa sin planificación: las empresas no se benefician de la deducción de 600.000 €
- Saltarse el plazo de septiembre
🚀 Consideraciones finales
El AIMI solo afecta a propietarios con un valor inmobiliario total importante, pero para ellos una buena planificación (tributación conjunta, estructura de titularidad, deducciones) puede marcar una diferencia real.
📢 Consejo de experto: Si estás casado o eres pareja de hecho y tienes inmuebles con un VPT total superior a 600.000 €, comprueba que se ha presentado la opción por la tributación conjunta. Puede ahorrarte miles de euros al año.
¿Tienes varias viviendas en Portugal? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede revisar tu AIMI y ayudarte a estructurar tu patrimonio inmobiliario de forma eficiente: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal. Refleja las normas vigentes en octubre de 2026; confirma las reglas aplicables a tu situación.
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