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IMT: ¿precio de compra o VPT? Qué valor se usa
⚖️ La regla básica: gana el valor más alto
El IMT se calcula sobre el mayor entre:
- El valor declarado en la escritura (el precio de compra), o
- El VPT que figura en la caderneta predial
Lo mismo se aplica al Impuesto de Sellos del 0,8 %.
📊 En la mayoría de los casos: el precio
En la mayoría de las compras, sobre todo en ciudades y zonas turísticas, el precio de mercado es superior al VPT, así que el IMT se calcula sobre el precio.
Ejemplo: compras un piso por 300.000 € con un VPT de 150.000 € → el IMT y el Impuesto de Sellos se calculan sobre 300.000 €.
⚠️ Cuando el precio es inferior al VPT
A veces el VPT es superior al precio, por ejemplo:
- Inmuebles en mal estado o que necesitan grandes obras
- Ventas en zonas con menos demanda
- Ventas entre familiares a un precio bajo
- Inmuebles con un VPT actualizado recientemente
En estos casos, el IMT y el Impuesto de Sellos se calculan sobre el VPT, no sobre el precio.
Ejemplo: compras una casa por 90.000 €, pero su VPT es de 120.000 € → el IMT y el Impuesto de Sellos se calculan sobre 120.000 €.
🔎 ¿Puedes impugnarlo?
Si crees que el VPT es demasiado alto, puedes:
- Revisar la caderneta predial en busca de errores (superficie, tipología, coeficientes) y pedir su corrección
- Pedir una nueva valoración si el VPT está desfasado, aunque normalmente esto debe hacerse antes de la compra para que afecte al IMT
- Si el inmueble se valora en el marco de la operación, pedir una segunda valoración en un plazo de 30 días desde la notificación
🏗️ Inmuebles aún no inscritos en el registro fiscal
Si el inmueble es nuevo o aún no está inscrito (omisso), el IMT se calcula inicialmente sobre el precio. Una vez que el inmueble se valora, si el VPT es superior, Hacienda emitirá una liquidación complementaria por la diferencia.
💼 Por qué importa para el vendedor: las plusvalías
El VPT también afecta a los impuestos del vendedor:
- Si el VPT usado para el IMT es superior al precio, Hacienda considera en general el VPT como valor de venta para calcular la ganancia patrimonial del vendedor (IRS).
- El vendedor puede intentar demostrar el precio real mediante un procedimiento específico, pero exige presentar registros bancarios y documentos.
🏠 Por qué importa para el comprador: la venta futura
Para el comprador hay un lado positivo: cuando vendas el inmueble en el futuro, tu valor de adquisición a efectos de plusvalías puede ser el valor usado para el IMT, que puede ser el VPT más alto. Esto puede reducir tu futura ganancia patrimonial.
💡 Consejos antes de comprar
- Pide la caderneta predial antes de firmar el CPCV y compara el VPT con el precio.
- Incluye en tu presupuesto el IMT sobre el valor más alto.
- Vendedores: si vais a vender por debajo del VPT, asesoraos sobre las plusvalías antes de firmar.
- Nunca declares un precio inferior al real: es ilegal y puede acarrear sanciones graves.
🚀 Consideraciones finales
En la mayoría de los casos el IMT se calcula sobre el precio, pero cuando el VPT es superior, ese es el valor que cuenta, tanto para el comprador como para el vendedor. Comprobar el VPT antes de firmar evita sorpresas desagradables.
📢 Consejo de experto: Comprueba siempre el VPT antes de pactar un precio inferior al de mercado. Para el vendedor, un VPT alto puede suponer pagar impuestos por plusvalías sobre un dinero que nunca recibió.
¿Vas a comprar o vender un inmueble en Portugal? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede calcular tu IMT, tu Impuesto de Sellos y tus plusvalías antes de que firmes: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal. Refleja las normas vigentes en octubre de 2026; confirma las reglas aplicables a tu operación.
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