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IMT: preço de compra ou VPT — que valor é usado?
⚖️ A regra base: conta o valor mais alto
O IMT é calculado sobre o maior entre:
- O valor declarado na escritura (o preço de compra), ou
- O VPT que consta da caderneta predial
O mesmo se aplica ao Imposto do Selo de 0,8%.
📊 Na maioria dos casos: o preço
Na maioria das compras, sobretudo nas cidades e zonas turísticas, o preço de mercado é superior ao VPT — por isso o IMT é calculado sobre o preço.
Exemplo: compras um apartamento por €300.000 com um VPT de €150.000 → o IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre €300.000.
⚠️ Quando o preço é inferior ao VPT
Por vezes o VPT é superior ao preço — por exemplo:
- Imóveis em mau estado ou a precisar de grandes obras
- Vendas em zonas com menos procura
- Vendas entre familiares a um preço baixo
- Imóveis com um VPT atualizado recentemente
Nestes casos, o IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre o VPT, e não sobre o preço.
Exemplo: compras uma casa por €90.000, mas o VPT é de €120.000 → o IMT e o Imposto do Selo são calculados sobre €120.000.
🔎 Podes contestar?
Se achas que o VPT está demasiado alto, podes:
- Verificar a caderneta predial em busca de erros (área, tipologia, coeficientes) e pedir a correção
- Pedir uma nova avaliação se o VPT estiver desatualizado — mas normalmente isso tem de acontecer antes da compra para afetar o IMT
- Se o imóvel for avaliado no âmbito da transação, pedir uma segunda avaliação no prazo de 30 dias após a notificação
🏗️ Imóveis ainda não inscritos na matriz
Se o imóvel é novo ou ainda não está inscrito na matriz (omisso), o IMT é inicialmente calculado sobre o preço. Depois de o imóvel ser avaliado, se o VPT for superior, as Finanças emitem uma liquidação adicional pela diferença.
💼 Porque importa para o vendedor: as mais-valias
O VPT afeta também os impostos do vendedor:
- Se o VPT usado para o IMT for superior ao preço, as Finanças consideram em geral o VPT como valor de realização para calcular as mais-valias do vendedor (IRS).
- O vendedor pode tentar provar o preço efetivo através de um procedimento próprio, mas isso implica apresentar registos bancários e documentos.
🏠 Porque importa para o comprador: a venda futura
Para o comprador, há um lado positivo: quando venderes o imóvel no futuro, o teu valor de aquisição para efeitos de mais-valias pode ser o valor usado para o IMT — que pode ser o VPT mais alto. Isto pode reduzir a tua mais-valia futura.
💡 Dicas antes de comprar
- Pede a caderneta predial antes de assinar o CPCV e compara o VPT com o preço.
- Inclui no orçamento o IMT sobre o valor mais alto.
- Vendedores: se vais vender abaixo do VPT, procura aconselhamento sobre as mais-valias antes de assinar.
- Nunca declares um preço inferior ao real — é ilegal e pode levar a penalizações graves.
🚀 Considerações finais
Na maioria dos casos, o IMT é calculado sobre o preço — mas, quando o VPT é superior, é esse o valor que conta, para o comprador e para o vendedor. Verificar o VPT antes de assinar evita surpresas desagradáveis.
📢 Conselho de especialista: Confirma sempre o VPT antes de acordar um preço abaixo do valor de mercado. Para o vendedor, um VPT alto pode significar pagar imposto sobre mais-valias de dinheiro que nunca recebeu.
Vais comprar ou vender um imóvel em Portugal? A equipa fiscal da Step Inside Portugal pode calcular o IMT, o Imposto do Selo e as mais-valias antes de assinares — sabe mais sobre os nossos serviços fiscais aqui. ✨
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento fiscal. Reflete as regras em vigor em outubro de 2026; confirma as regras aplicáveis à tua transação.
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