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Rendimientos inmobiliarios (categoría F) en Portugal: qué cuenta como alquiler (artículo 8)
🏠 La regla básica
La categoría F incluye los alquileres de inmuebles urbanos y rústicos (prédios urbanos e rústicos) pagados o puestos a disposición del propietario o titular del inmueble.
- Alquileres de vivienda (casas, habitaciones)
- Alquileres comerciales (locales, oficinas, almacenes)
- Arrendamientos rústicos (fincas agrícolas)
- Plazas de garaje y trasteros
El inmueble puede estar en Portugal o en el extranjero: los residentes en Portugal tributan por sus alquileres en todo el mundo.
➕ ¿Qué más cuenta como alquiler?
El artículo 8 también considera alquiler:
- La cesión de la explotación de un establecimiento comercial o industrial (cessão de exploração), incluido el mobiliario y el equipamiento
- La cesión de espacios para publicidad en edificios (por ejemplo, vallas en una fachada o una azotea)
- La cesión del uso de zonas comunes de un edificio en propiedad horizontal (por ejemplo, una comunidad que alquila la azotea para antenas)
- La constitución onerosa de derechos reales temporales (como un usufructo o un derecho de superficie por un plazo, incluso vitalicio)
- El uso de inmuebles para depósito de bienes
- Los subarriendos: la diferencia entre la renta cobrada al subarrendatario y la pagada al casero
🚫 Qué no es categoría F
- El alojamiento local (alojamento local): es una actividad empresarial (categoría B), aunque los propietarios pueden optar por tributar según las reglas de la categoría F
- Los alquileres de inmuebles afectos a una actividad empresarial con contabilidad organizada: forman parte de la categoría B
- La venta de un inmueble: es categoría G (ganancias patrimoniales)
- Los servicios de hotelería y alojamiento: categoría B
🧾 Gastos deducibles
Para calcular la renta imponible, puedes deducir los gastos pagados para obtener o mantener los alquileres, por ejemplo:
- Obras de conservación y reparación (incluidas las realizadas hasta 24 meses antes del inicio del alquiler, si el inmueble no tuvo otro uso entretanto)
- Cuotas de comunidad (condomínio)
- IMI (impuesto municipal sobre inmuebles) y, en algunos casos, AIMI
- Impuesto de Sellos del contrato de alquiler
- Seguros vinculados al inmueble, en algunos casos
No son deducibles: los intereses de la hipoteca y otros gastos financieros, las amortizaciones, el mobiliario, los electrodomésticos ni los artículos de decoración.
Todos los gastos deben estar justificados con facturas con tu NIF y relacionados con el inmueble que genera la renta.
📉 Pérdidas
Si en un año los gastos deducibles superan los alquileres, la pérdida puede compensarse con las rentas de la categoría F de los seis años siguientes (artículo 55). El derecho se pierde si el inmueble no genera alquileres durante al menos 36 meses en los cinco años siguientes a los gastos. Las pérdidas inmobiliarias no pueden compensarse con otras categorías de rentas.
📋 Cómo declararlo
- Inmuebles en Portugal: Anexo F de la declaración del IRS
- Inmuebles en el extranjero: Anexo J
- Cada inmueble y cada contrato deben identificarse; la renta declarada debe coincidir con los recibos de alquiler electrónicos y con el contrato registrado en Hacienda
💡 Consejos prácticos
- ¿Publicidad en tu edificio? Es un rendimiento inmobiliario: decláralo.
- ¿Subarriendas? Solo tributa la diferencia entre las rentas.
- Guarda las facturas de obras y cuotas de comunidad de cada inmueble.
- ¿Obras antes de alquilar? Pueden deducirse si se hacen en los 24 meses anteriores al contrato.
🚀 Consideraciones finales
La categoría F es más amplia que el «alquiler». La publicidad, los subarriendos, los derechos reales temporales y la cesión de un establecimiento pueden ser rendimientos inmobiliarios, con las mismas deducciones y tipos especiales.
📢 Consejo de experto: Antes de firmar cualquier acuerdo que implique el uso de tu inmueble, comprueba si el pago será un rendimiento de la categoría F. Afecta a cómo lo declaras y a lo que puedes deducir.
¿Obtienes rentas de alquiler en Portugal? El equipo fiscal de Step Inside Portugal puede preparar tu Anexo F y revisar tus deducciones: descubre más sobre nuestros servicios fiscales aquí. ✨
Este artículo tiene fines meramente informativos y no constituye asesoramiento fiscal. Refleja las normas vigentes en octubre de 2026.
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