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Rendimentos prediais (categoria F): o que conta como renda (artigo 8.º)
🏠 A regra base
A categoria F abrange as rendas de prédios urbanos e rústicos, pagas ou colocadas à disposição do proprietário ou titular do imóvel.
- Arrendamentos habitacionais (casas, quartos)
- Arrendamentos não habitacionais (lojas, escritórios, armazéns)
- Arrendamentos rurais (terrenos agrícolas)
- Lugares de estacionamento e arrecadações
O imóvel pode estar em Portugal ou no estrangeiro — os residentes em Portugal são tributados pelas rendas obtidas em todo o mundo.
➕ O que mais conta como renda?
O artigo 8.º considera também como rendas:
- A cessão de exploração de estabelecimentos comerciais ou industriais, incluindo o mobiliário e o equipamento neles existentes
- A cedência de espaços para publicidade em edifícios (por exemplo, painéis numa fachada ou num telhado)
- A cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal (por exemplo, um condomínio que arrenda o telhado para antenas)
- A constituição onerosa de direitos reais de gozo temporários (como um usufruto ou direito de superfície por um período, ainda que vitalício)
- A cedência do uso de prédios para depósito de bens
- O subarrendamento — a diferença entre a renda recebida do subarrendatário e a renda paga ao senhorio
🚫 O que não é categoria F
- Alojamento local — é uma atividade empresarial (categoria B), embora os proprietários possam optar pela tributação segundo as regras da categoria F
- Rendas de imóveis afetos a uma atividade empresarial com contabilidade organizada — fazem parte da categoria B
- Venda de um imóvel — é categoria G (mais-valias)
- Serviços de hotelaria e alojamento — categoria B
🧾 Despesas dedutíveis
Para calcular o rendimento tributável, podes deduzir as despesas pagas para obter ou manter as rendas, por exemplo:
- Obras de conservação e manutenção (incluindo as feitas até 24 meses antes do início do arrendamento, se o imóvel não tiver tido outro uso entretanto)
- Quotas de condomínio
- IMI e, em alguns casos, AIMI
- Imposto do Selo do contrato de arrendamento
- Seguros ligados ao imóvel, em alguns casos
Não são dedutíveis: os juros do crédito à habitação e outros encargos financeiros, as amortizações, o mobiliário, os eletrodomésticos e os artigos de decoração.
Todas as despesas têm de estar documentadas com faturas com o teu NIF e relacionadas com o imóvel que gera o rendimento.
📉 Perdas
Se, num ano, as despesas dedutíveis forem superiores às rendas, a perda pode ser reportada e deduzida aos rendimentos da categoria F dos seis anos seguintes (artigo 55.º). O direito perde-se se o imóvel não gerar rendas durante pelo menos 36 meses nos cinco anos seguintes às despesas. As perdas prediais não podem ser deduzidas a outras categorias de rendimentos.
📋 Como declarar
- Imóveis em Portugal: Anexo F da declaração de IRS
- Imóveis no estrangeiro: Anexo J
- Cada imóvel e cada contrato têm de ser identificados; a renda declarada tem de coincidir com os recibos de renda eletrónicos e com o contrato registado nas Finanças
💡 Dicas práticas
- Publicidade no teu prédio? É rendimento predial — declara-o.
- Subarrendas? Só a diferença entre as rendas é tributada.
- Guarda as faturas das obras e do condomínio de cada imóvel.
- Vais fazer obras antes de arrendar? Podem ser deduzidas se forem feitas nos 24 meses anteriores ao contrato.
🚀 Considerações finais
A categoria F é mais ampla do que a “renda”. A publicidade, o subarrendamento, os direitos reais temporários e a cessão de exploração de um estabelecimento podem ser rendimentos prediais — com as mesmas deduções e taxas especiais.
📢 Conselho de especialista: Antes de assinares qualquer acordo que envolva o uso do teu imóvel, confirma se o pagamento vai ser rendimento da categoria F. Afeta a forma como declaras e o que podes deduzir.
Tens rendimentos prediais em Portugal? A equipa fiscal da Step Inside Portugal pode preparar o teu Anexo F e verificar as tuas deduções — sabe mais sobre os nossos serviços fiscais aqui. ✨
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento fiscal. Reflete as regras em vigor em outubro de 2026.
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