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Vender un inmueble que estuvo en alojamento local: 5 reglas para no pagar IRS por el doble de la plusvalía
Step Inside Accounting · Guía práctica
#StepInsideAccounting
1. Mientras está en alojamento local, el inmueble forma parte de la actividad
Cuando afecta un inmueble al alojamento local, pasa a formar parte de su actividad. Si lo vende en ese momento, la ganancia es un rendimiento de la actividad (la misma categoría que los recibos verdes) y no una plusvalía de un bien personal.
En el régimen simplificado, eso significa que el 95% de la ganancia se suma a sus demás rendimientos y tributa a los tipos normales del IRS. Además, al coste del inmueble se le resta el desgaste de los años en que estuvo en la actividad, lo que aumenta la ganancia.
2. Cuando termina la actividad, el inmueble vuelve a su patrimonio personal
Cuando cesa el alojamento local, o deja de usar ese inmueble en la actividad, vuelve a su patrimonio personal. En ese momento no paga impuesto: la ganancia solo tributa cuando venda a terceros.
Pero el paso tiene que quedar registrado. Comunique el cese en Finanças en los 30 días siguientes e indique la salida del inmueble en la declaración del IRS de ese año. Esa fecha es la que cuenta para la regla siguiente.
3. Venta en los tres años siguientes: tributa como si el inmueble siguiera en la actividad
Si vende el inmueble antes de que pasen tres años desde su salida de la actividad, la ganancia sigue tratándose como rendimiento de la actividad. En el régimen simplificado, tributa el 95% de la ganancia, como si nunca hubiera salido.
La regla existe para evitar que alguien saque el inmueble de la actividad solo para venderlo justo después con la mitad del impuesto.
4. Venta después de los tres años: solo cuenta la mitad de la ganancia
Pasados los tres años, la venta sigue las reglas de las plusvalías de inmuebles personales. Si es residente en Portugal, solo el 50% de la ganancia se suma a sus demás rendimientos. Y si tiene el inmueble desde hace más de dos años, el coste de compra se actualiza por la inflación, lo que reduce la ganancia.
Como gastos, cuentan el IMT y el impuesto de sello de la compra, las comisiones de la venta y las obras de mejora con factura. Las obras hechas mientras el inmueble estaba en alojamento local no cuentan.
5. Planifique la fecha de la venta
La diferencia entre vender antes y después de los tres años puede ser de miles de euros. Antes de aceptar una oferta:
- confirme la fecha en que el inmueble salió de la actividad;
- calcule la ganancia en los dos escenarios;
- valore si compensa esperar, teniendo en cuenta el mercado y los costes de mantener la vivienda.
Si la vivienda pasó a ser su residencia habitual y permanente, o si quiere reinvertir el dinero en otra vivienda para vivir, las reglas pueden ser otras: hable con nosotros antes de firmar el contrato de arras.
Ejemplo
Luís compró un apartamento por 200.000 € y lo tuvo en alojamento local hasta cesar la actividad, el 31 de diciembre de 2025. Recibe una oferta de 320.000 €. Para simplificar, la ganancia es de 120.000 € (no contamos el desgaste, la actualización por la inflación ni los gastos).
- Si vende en 2027, antes de que pasen tres años: se suman 114.000 € a sus rendimientos (95% de 120.000 €).
- Si vende a partir de enero de 2029, después de los tres años: se suman 60.000 € a sus rendimientos (50% de 120.000 €), incluso antes de la actualización por la inflación.
Esperar reduce en 54.000 € el rendimiento sujeto a IRS. Como estos importes caen en los tramos más altos, el ahorro puede superar los 25.000 €.
Consejo del equipo
Si está pensando en vender un inmueble que tiene en alojamento local, hable con nosotros antes de cesar la actividad. La fecha del cese inicia el cómputo de los tres años, y un plan hecho con tiempo puede reducir el impuesto a la mitad.
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Este artículo es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Los importes y las reglas son los vigentes en la fecha de publicación y pueden cambiar.
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