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Vender um imóvel que esteve em alojamento local: 5 regras para não pagares IRS sobre o dobro da mais-valia
Step Inside Accounting · Guia prático
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1. Enquanto está em alojamento local, o imóvel faz parte da atividade
Quando afetas um imóvel ao alojamento local, ele passa a fazer parte da tua atividade. Se o venderes nessa altura, o ganho é um rendimento da atividade – da mesma categoria dos recibos verdes – e não uma mais-valia de um bem pessoal.
No regime simplificado, isso significa que 95% do ganho é somado aos teus outros rendimentos e tributado às taxas normais do IRS. Além disso, ao custo do imóvel abate-se o desgaste dos anos em que esteve na atividade, o que aumenta o ganho.
2. Quando terminas a atividade, o imóvel volta ao teu património pessoal
Quando cessas o alojamento local – ou deixas de usar aquele imóvel na atividade –, ele volta ao teu património pessoal. Nesse momento não pagas imposto: o ganho só é tributado quando venderes a terceiros.
Mas a passagem tem de ficar registada. Comunica a cessação nas Finanças nos 30 dias seguintes e indica a saída do imóvel na declaração de IRS desse ano. É essa data que conta para a regra seguinte.
3. Venda nos três anos seguintes: tributada como se o imóvel ainda estivesse na atividade
Se venderes o imóvel antes de passarem três anos sobre a saída da atividade, o ganho continua a ser tratado como rendimento da atividade. No regime simplificado, são tributados 95% do ganho, como se nunca tivesse saído.
A regra existe para evitar que alguém tire o imóvel da atividade só para o vender logo a seguir com metade do imposto.
4. Venda depois dos três anos: só metade do ganho conta
Passados os três anos, a venda segue as regras das mais-valias de imóveis pessoais. Se fores residente em Portugal, só 50% do ganho é somado aos teus outros rendimentos. E se tiveres o imóvel há mais de dois anos, o custo de compra é atualizado pela inflação, o que reduz o ganho.
Nas despesas, contam o IMT e o imposto do selo da compra, as comissões da venda e as obras de valorização com fatura. As obras feitas enquanto o imóvel estava no alojamento local não contam.
5. Planeia a data da venda
A diferença entre vender antes e depois dos três anos pode ser de milhares de euros. Antes de aceitares uma proposta:
- confirma a data em que o imóvel saiu da atividade;
- calcula o ganho nos dois cenários;
- vê se compensa esperar, tendo em conta o mercado e os custos de manter a casa.
Se a casa passou a ser a tua habitação própria e permanente, ou se queres reinvestir o dinheiro noutra casa para morar, as regras podem ser outras: fala connosco antes de assinar o contrato-promessa.
Exemplo
O Luís comprou um apartamento por 200.000 € e teve-o em alojamento local até cessar a atividade, a 31 de dezembro de 2025. Recebe uma proposta de 320.000 €. Para simplificar, o ganho é de 120.000 € (não contamos o desgaste, a atualização pela inflação nem as despesas).
- Se vender em 2027, antes de passarem três anos: 114.000 € são somados aos rendimentos dele (95% de 120.000 €).
- Se vender a partir de janeiro de 2029, depois dos três anos: 60.000 € são somados aos rendimentos dele (50% de 120.000 €), antes ainda da atualização pela inflação.
Esperar reduz em 54.000 € o rendimento sujeito a IRS. Como estes valores caem nos escalões mais altos, a poupança pode passar os 25.000 €.
Dica da equipa
Se estás a pensar vender um imóvel que tens em alojamento local, fala connosco antes de cessares a atividade. A data da cessação faz começar a contagem dos três anos, e um plano feito com tempo pode reduzir o imposto para metade.
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Este artigo tem caráter informativo e não dispensa aconselhamento profissional. Os valores e as regras são os que estão em vigor à data de publicação e podem ser alterados.
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