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Como são tributadas as rendas em Portugal: taxas, opções e incentivos para senhorios
🧮 Passo 1: calcular o rendimento tributável
Rendimento tributável = rendas recebidas – despesas dedutíveis
As despesas dedutíveis incluem as obras de conservação e manutenção, as quotas de condomínio, o IMI, o Imposto do Selo do contrato e outras despesas pagas para obter o rendimento (com faturas com o teu NIF). Os juros do crédito à habitação, o mobiliário e as amortizações não são dedutíveis.
📊 Passo 2: a taxa
A taxa especial fixa: 25%
Para residentes e não residentes, os rendimentos prediais líquidos são tributados a uma taxa especial de 25% (era de 28% até 2023).
Reduções para contratos longos (habitacionais):
- Contratos de 5 anos ou mais (e menos de 10): 15%
- Contratos de 10 anos ou mais (e menos de 20): 10%
- Contratos de 20 anos ou mais: 5%
Renovações: cada renovação de um contrato habitacional por igual período reduz a taxa em mais 2 pontos percentuais, até 10 pontos no total. Aplica-se uma redução adicional de 5 pontos aos novos contratos com uma renda pelo menos 5% inferior à do contrato anterior sobre o mesmo imóvel. Os contratos celebrados a partir de 2024 com rendas mais de 50% acima dos limites legais não beneficiam das reduções, e a cessação antecipada do contrato por motivo imputável ao senhorio anula-as com efeitos retroativos.
Rendas moderadas: 10% (2026–2029)
Desde 1 de janeiro de 2026, os rendimentos líquidos de contratos de arrendamento habitacional com renda moderada (até €2.300 por mês em 2026) são tributados a 10%, salvo se já se aplicar uma taxa mais baixa (por exemplo, 5% nos contratos de 20 anos ou mais). A taxa aplica-se às rendas recebidas até 31 de dezembro de 2029, incluindo nos contratos já existentes dentro do limite, e a retenção na fonte pelos inquilinos obrigados a reter passa também a ser de 10% (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais, aditado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026).
Rendas acessíveis: 0%
No Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA), em vigor desde 1 de setembro de 2026, as rendas até 80% da mediana municipal por m² podem ficar isentas de IRS, com um prazo mínimo de contrato e outras condições.
⚖️ Opção: englobamento às taxas progressivas
Podes optar por englobar os rendimentos prediais com os teus outros rendimentos e pagar às taxas progressivas. Pode compensar se:
- O teu rendimento total for baixo (taxa marginal inferior a 25%)
- Tiveres outras deduções a aproveitar
Se optares, a opção aplica-se a todos os teus rendimentos prediais desse ano (e tem consequências noutras categorias que também têm de ser englobadas). A simulação da declaração mostra qual a melhor opção.
🏢 Categoria B: quando a renda é rendimento empresarial
Os rendimentos prediais são da categoria B quando o imóvel faz parte de uma atividade empresarial — por exemplo, se optares por afetar os imóveis a uma atividade por conta própria com contabilidade organizada. Nesse caso, seguem as regras empresariais (com amortizações e encargos financeiros dedutíveis, mas com obrigações contabilísticas).
O alojamento local é sempre categoria B (vê o nosso artigo sobre arrendamento vs alojamento local).
🌍 Senhorios não residentes
- Tributados em Portugal a 25% sobre os rendimentos prediais líquidos de imóveis portugueses (em geral com as mesmas reduções e incentivos)
- Os residentes na UE/EEE podem optar por ser tributados às taxas progressivas como se fossem residentes, verificadas certas condições
- Têm de entregar declaração de IRS em Portugal e podem precisar de representante fiscal
✅ Outras obrigações
- Registar o contrato nas Finanças e pagar o Imposto do Selo
- Emitir recibos de renda eletrónicos todos os meses (há algumas exceções)
- Declarar no Anexo F da declaração de IRS
➖ Perdas: reporte (artigo 55.º)
Se, num ano, as despesas dedutíveis forem superiores às rendas (por exemplo, por causa de grandes obras), o resultado negativo não se perde:
- Pode ser reportado durante seis anos e deduzido aos rendimentos prediais futuros (só categoria F)
- O direito perde-se se o imóvel não gerar rendas durante pelo menos 36 meses nos cinco anos seguintes às despesas
- As perdas prediais não podem ser deduzidas a salários, pensões ou outras categorias
- Os rendimentos prediais tributados na categoria B seguem as regras empresariais, com reporte de prejuízos durante 12 anos
💡 Dicas práticas
- Contratos mais longos = taxas mais baixas. Um contrato de 5 anos pode baixar a taxa de 25% para 15%.
- Renda até €2.300 por mês? Confirma que a taxa de 10% é aplicada. Abrange também os contratos já existentes.
- Guarda todas as faturas de obras e condomínio.
- Simula as duas opções (taxa especial vs englobamento) todos os anos.
🚀 Considerações finais
As rendas em Portugal já não têm de custar 25% de imposto. Os contratos longos, as rendas moderadas e os programas de arrendamento acessível podem baixar a taxa para 15%, 10%, 5% ou até 0%. Escolher a estrutura certa do contrato é o planeamento fiscal mais eficaz que um senhorio pode fazer.
📢 Conselho de especialista: Antes de assinares um novo contrato, pensa na sua duração e no valor da renda. Pequenas alterações podem pôr-te numa taxa muito mais baixa.
Vais arrendar um imóvel em Portugal? A equipa fiscal da Step Inside Portugal pode calcular o teu imposto e encontrar a melhor opção para ti — sabe mais sobre os nossos serviços fiscais aqui. ✨
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento fiscal. Os incentivos à habitação são recentes e têm condições específicas; confirma as regras aplicáveis ao teu contrato.
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