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Alojamento local en el IRS: 5 reglas para saber cuánto impuesto paga por lo que recibe
Step Inside Accounting · Guía práctica
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1. El alojamento local es una actividad, y los rendimientos son de autónomo
Para explotar un alojamento local necesita el registro en el ayuntamiento y abrir la actividad en Finanças. A partir de ahí, lo que recibe de los huéspedes es rendimiento empresarial (la misma categoría que los recibos verdes) y entra en su declaración del IRS, en el anexo de los autónomos.
Cuenta el importe total pagado por los huéspedes, incluido lo que pasa por las plataformas. Las comisiones de las plataformas son un gasto; no reducen el ingreso. Los importes de reservas canceladas que no devuelve también son rendimiento.
2. En el régimen simplificado, el coeficiente depende de la modalidad y de la zona
La mayoría de los alojamentos locais están en el régimen simplificado, en el que solo tributa una parte de lo que recibe:
- vivienda unifamiliar o apartamento: 35% (coeficiente 0,35);
- vivienda unifamiliar o apartamento en una zona de contención definida por el ayuntamiento: 50% (coeficiente 0,50);
- habitaciones y establecimientos de hospedaje (hostels): 15% (coeficiente 0,15).
En la vivienda o apartamento fuera de las zonas de contención se aplica también la regla del 15%. Aquí ayuda una regla propia: cuenta como gasto el 4% del valor patrimonial del inmueble. El resultado se suma a sus demás rendimientos y tributa a los tipos normales del IRS.
3. Puede optar por tributar como si fuera un alquiler
Si el alojamento local es una vivienda unifamiliar o un apartamento, puede elegir, cada año, en la declaración del IRS, tributar según las reglas de los rendimientos inmobiliarios (las de los alquileres). En ese caso:
- paga sobre el ingreso menos los gastos efectivamente pagados en el año: comisiones de las plataformas, limpiezas, comunidad de propietarios, IMI, obras de conservación y mantenimiento, seguros. No cuentan los intereses del préstamo, el mobiliario, los electrodomésticos ni la decoración;
- solo cuentan los gastos con factura;
- el resultado tributa al 28%, o a los tipos normales si opta por acumularlo.
Esta opción puede compensar cuando los gastos son muy altos y su tipo de IRS es elevado. En la mayoría de los casos, el régimen simplificado supone menos impuesto. Haga las dos cuentas cada año antes de presentar la declaración; le explicamos cómo en el artículo sobre categoría B o categoría F.
4. Por encima de 200.000 €, o por opción, hay contabilidad organizada
Si tiene varios inmuebles y factura más de 200.000 € al año, pasa obligatoriamente a la contabilidad organizada. También puede elegirla antes. En ese caso paga sobre el beneficio real: ingresos menos todos los gastos, incluido el desgaste del inmueble y del mobiliario y los intereses del préstamo. Comparamos los dos regímenes en el artículo sobre el régimen simplificado y la contabilidad organizada.
5. No se olvide del IVA ni de la Seguridad Social
El IRS no es el único impuesto del alojamento local:
- IVA: hasta 15.000 € al año está exento. Por encima, cobra IVA al tipo reducido del alojamiento, el 6% en el continente;
- Seguridad Social: si el alojamento local, en vivienda unifamiliar o apartamento, es su único rendimiento como autónomo, queda excluido del régimen de los trabajadores autónomos y no paga cotizaciones. Si también emite recibos verdes, o si explota habitaciones o un hostel, las reglas son otras: hable con nosotros;
- tasa turística: en los municipios que la cobran, la cobra a los huéspedes y la entrega al ayuntamiento. No es rendimiento suyo.
Ejemplo
Carla tiene un apartamento en alojamento local fuera de zonas de contención. En 2026, los huéspedes pagan 14.000 €. Como queda por debajo de 15.000 €, no cobra IVA. Los gastos del año son 5.500 €: comisiones de las plataformas (2.100 €), limpiezas (1.800 €), comunidad de propietarios (600 €), suministros (600 €) e IMI (400 €).
- Régimen simplificado: rendimiento imponible de 4.900 € (35% de 14.000 €), sumado a sus demás rendimientos. La regla del 15% se cumple: el 15% de 14.000 € son 2.100 €, menos que la deducción fija.
- Opción por las reglas de los alquileres: rendimiento de 8.500 € (14.000 € − 5.500 €), que tributa al 28%, es decir, 2.380 € de IRS.
Carla tributa sobre 4.900 € en un caso y sobre 8.500 € en el otro. Para que el simplificado supusiera más impuesto que los 2.380 € de la otra opción, su tipo de IRS tendría que superar el 48,6% (2.380 € ÷ 4.900 €), algo que solo ocurre con rendimientos muy altos. Para Carla, el simplificado es claramente mejor.
Consejo del equipo
Antes de abrir la actividad, confirme en el ayuntamiento si el inmueble está en una zona de contención: eso cambia el coeficiente de 0,35 a 0,50. Guarde todas las facturas del alojamento local a su NIF, incluso en el régimen simplificado: son las que le permiten comparar las dos opciones cada año.
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Este artículo es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Los importes y las reglas son los vigentes en la fecha de publicación y pueden cambiar.
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