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Alojamento local: ¿categoría B o categoría F? 6 reglas para elegir la opción que menos IRS paga
Step Inside Accounting · Guía práctica
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1. Primero, compruebe quién es el titular de la explotación
El IRS del alojamento local depende de quién explota el establecimiento (el titular de la explotación, que figura en el registro) y no solo de quién es el propietario de la vivienda. Hacienda distingue estas situaciones:
- es propietario y lo explota: los rendimientos son de autónomo (categoría B), con la opción anual por la categoría F que explicamos a continuación;
- es propietario y cede la explotación a otra persona o empresa, que pasa a ser la titular y le paga una renta (fija o un porcentaje de la facturación): lo que recibe es un alquiler (categoría F), salvo que opte por la categoría B. Quien explota tiene rendimientos de la categoría B;
- empezó explotándolo y después cedió la explotación a otro titular: lo que recibe sigue siendo de la categoría B, igual que el rendimiento de quien pasó a explotarlo;
- explota una vivienda que no es suya (alquilada o cedida): el titular es usted, y sus rendimientos son de la categoría B.
Contratar una empresa de gestión para que se ocupe de las reservas y la limpieza no cambia nada si el registro sigue a su nombre: usted sigue siendo el titular, y la comisión del gestor es un gasto. Las reglas siguientes son para quien es titular de la explotación.
2. Si es el titular, tributa como autónomo
El alojamento local es una actividad, y los rendimientos son de autónomo (categoría B). En el régimen simplificado, solo una parte de lo que recibe cuenta para el IRS:
- el 35% en una casa o apartamento;
- el 50% en una casa o apartamento situado en una zona de contención;
- el 15% en habitaciones y hostels.
Ese importe se suma a sus demás rendimientos y tributa a los tipos normales del IRS. No necesita justificar gastos, salvo la regla del 15% en la casa o apartamento fuera de las zonas de contención.
3. En una casa o apartamento, puede optar por las reglas de los alquileres
Si el alojamento local es una casa o un apartamento, puede optar por tributar según las reglas de los rendimientos inmobiliarios (categoría F), las mismas de los alquileres. La opción:
- se hace en la declaración del IRS, en el anexo de los autónomos, en un apartado propio donde indica los ingresos y los gastos de cada inmueble;
- solo vale para ese año: al año siguiente puede volver a elegir;
- no existe para habitaciones ni hostels.
Optar por la categoría F solo cambia el cálculo del IRS. La actividad sigue abierta y usted sigue emitiendo facturas, cobrando IVA cuando proceda y cumpliendo las demás obligaciones.
4. En la categoría F, paga sobre los ingresos menos los gastos reales
En la categoría F, el rendimiento son los ingresos del año menos los gastos efectivamente pagados ese año para obtenerlos, con factura:
- comisiones de las plataformas de reservas;
- limpieza y lavandería;
- comunidad de propietarios, IMI y seguros;
- suministros (electricidad, agua, internet);
- obras de conservación y mantenimiento.
No cuentan los intereses de la hipoteca, el desgaste del inmueble, el mobiliario, los electrodomésticos y la decoración, ni el adicional al IMI. El resultado tributa al 28%, o a los tipos normales del IRS si opta por englobarlo.
5. Haga las cuentas cada año
La comparación depende de dos cosas: el peso de los gastos y su tipo marginal de IRS.
- En la categoría B, paga su tipo marginal sobre el 35% (o el 50%) de los ingresos.
- En la categoría F, paga el 28% sobre los ingresos menos los gastos.
Regla práctica: divida el impuesto de la categoría F entre la base de la categoría B. Si su tipo marginal de IRS es superior a ese valor, la categoría F sale más barata. En la mayoría de los casos fuera de las zonas de contención, gana la categoría B. En las zonas de contención, con gastos altos y rendimientos elevados, la categoría F puede compensar.
6. La elección no cambia la Seguridad Social ni el IVA
La opción es solo del IRS:
- IVA: igual en ambas; exento hasta 15.000 € al año y, por encima, el 6% en el continente;
- Seguridad Social: si el alojamento local en casa o apartamento es su único rendimiento como autónomo, está excluido de las cotizaciones, sea cual sea la categoría que elija en el IRS;
- venta del inmueble: la opción no saca el inmueble de la actividad. Para la plusvalía, se aplican las reglas del artículo sobre la venta de inmuebles en alojamento local.
Ejemplo
Miguel tiene un apartamento en alojamento local en una zona de contención, en Lisboa, y además tiene un salario. En 2026, los huéspedes pagan 30.000 €, sin IVA. Pagó 12.500 € de gastos deducibles en la categoría F: comisiones de las plataformas (4.500 €), limpieza (3.600 €), suministros e internet (1.500 €), comunidad (1.200 €), mantenimiento (800 €), IMI (600 €) y seguro (300 €). Pagó además 2.400 € de intereses de la hipoteca y 3.000 € por un sofá nuevo, que no cuentan.
- Categoría B (zona de contención): base de 15.000 € (el 50% de 30.000 €), sumada al salario.
- Categoría F: rendimiento de 17.500 € (30.000 € − 12.500 €); al 28%, son 4.900 € de IRS.
Umbral: 4.900 € ÷ 15.000 € = 32,7%. Si el tipo marginal de IRS de Miguel es superior al 32,7%, la categoría F sale más barata; si es inferior, compensa la categoría B.
- Si el apartamento estuviera fuera de una zona de contención, la base en la categoría B sería de 10.500 € (el 35%), y la categoría F solo compensaría con un tipo marginal superior al 46,7% (4.900 € ÷ 10.500 €).
Consejo del equipo
Guarde todas las facturas del alojamento local con su NIF, aunque se quede siempre en la categoría B: son las que permiten hacer la comparación. Antes de presentar el IRS, le enviamos las dos simulaciones y usted elige la que menos impuesto paga ese año.
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Este artículo es meramente informativo y no sustituye el asesoramiento profesional. Los importes y las reglas son los vigentes en la fecha de publicación y pueden cambiar.
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