- Blog Post
- Fiscalidade, Viver em Portugal
Usufruto e nua propriedade em Portugal: IMT e Imposto do Selo
🏠 Usufruto e nua propriedade: o essencial
A propriedade plena de um imóvel pode ser dividida em dois direitos:
- Usufruto: o direito de usar o imóvel e tirar dele proveito — viver lá ou arrendá-lo e ficar com a renda — normalmente para toda a vida ou por um período definido.
- Nua propriedade: a titularidade do imóvel, sem o direito de o usar enquanto durar o usufruto. Quando o usufruto termina, o nu-proprietário passa a ser proprietário pleno.
Situações típicas:
- Os pais vendem ou doam a nua propriedade aos filhos e ficam com o usufruto
- Um proprietário vende a nua propriedade e mantém o direito de lá viver (uma forma de obter liquidez sem sair de casa)
- Um investidor compra a nua propriedade com desconto, à espera de que o usufruto termine
💶 É devido IMT?
Sim. O IMT incide sobre as transmissões onerosas do usufruto, da nua propriedade ou de outros direitos sobre imóveis — tal como numa venda normal.
- Venda da nua propriedade → IMT sobre o valor da nua propriedade, pago pelo comprador
- Venda do usufruto → IMT sobre o valor do usufruto, pago pelo comprador
- Venda da propriedade plena com reserva de usufruto pelo vendedor → IMT sobre o valor da nua propriedade
🧮 Como se calcula o valor?
O Código do IMT fixa uma tabela baseada na idade do usufrutuário (a pessoa de cuja vida depende o usufruto). O usufruto vale uma percentagem do valor do imóvel, e a nua propriedade vale o restante:
- Menos de 20 anos: usufruto 80% / nua propriedade 20%
- Menos de 30 anos: usufruto 70% / nua propriedade 30%
- Menos de 40 anos: usufruto 60% / nua propriedade 40%
- Menos de 50 anos: usufruto 50% / nua propriedade 50%
- Menos de 60 anos: usufruto 40% / nua propriedade 60%
- Menos de 65 anos: usufruto 35% / nua propriedade 65%
- Menos de 70 anos: usufruto 30% / nua propriedade 70%
- Menos de 75 anos: usufruto 25% / nua propriedade 75%
- Menos de 80 anos: usufruto 20% / nua propriedade 80%
- Menos de 85 anos: usufruto 15% / nua propriedade 85%
- 85 anos ou mais: usufruto 10% / nua propriedade 90%
(A tabela tem escalões intermédios de cinco em cinco anos.)
Usufruto temporário: 10% do valor por cada período de cinco anos em falta, até ao valor de um usufruto vitalício.
As percentagens aplicam-se ao maior entre o preço e o VPT da propriedade plena.
Exemplo: um imóvel de €300.000; o usufrutuário tem 72 anos:
- Usufruto: 25% → €75.000
- Nua propriedade: 75% → €225.000
- Se comprares a nua propriedade, o IMT é calculado sobre €225.000
📌 E o Imposto do Selo?
Sim, também.
- Compra de usufruto ou nua propriedade: Imposto do Selo de 0,8% sobre o mesmo valor usado para o IMT.
- Doações ou heranças de usufruto ou nua propriedade: sem IMT, mas com Imposto do Selo de 10% sobre o valor do direito — com isenção para cônjuges, unidos de facto, filhos e pais (que só pagam 0,8% nas doações de imóveis).
🔚 Quando o usufruto termina
Quando o usufruto termina — por exemplo, com a morte do usufrutuário — o nu-proprietário passa a ser proprietário pleno. Em regra, esta consolidação não dá lugar a novo pagamento de IMT, porque o nu-proprietário já pagou imposto ao adquirir a nua propriedade.
⚠️ Pontos de atenção
- Taxas da habitação própria e permanente: as taxas reduzidas de IMT exigem que vivas no imóvel — o que não é possível com a nua propriedade enquanto outra pessoa tem o usufruto. Normalmente aplicam-se as taxas da outra habitação.
- IMI: enquanto durar o usufruto, é o usufrutuário que paga o IMI, e não o nu-proprietário.
- Mais-valias: vender a nua propriedade ou o usufruto pode gerar mais-valias para o vendedor.
- Operações familiares: uma venda entre pais e filhos a um preço baixo pode ser questionada — o VPT é sempre o valor mínimo.
🚀 Considerações finais
Dividir o usufruto e a nua propriedade pode ser uma ferramenta útil para famílias e investidores — mas tem consequências fiscais. Perceber como se calculam o IMT e o Imposto do Selo ajuda-te a escolher a estrutura certa.
📢 Conselho de especialista: Antes de dividir a propriedade dentro da família, compara uma venda, uma doação e outras opções. O custo fiscal pode variar muito consoante o caminho escolhido.
Estás a planear uma operação de usufruto ou nua propriedade? A equipa fiscal da Step Inside Portugal pode calcular o IMT e o Imposto do Selo e ajudar-te a escolher a melhor estrutura — sabe mais sobre os nossos serviços fiscais aqui. ✨
Este artigo tem fins meramente informativos e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. Reflete as regras em vigor em outubro de 2026; confirma as regras aplicáveis à tua situação.
Guarda a versão PDF para mais tarde
Partilha-o com amigos
Queres saber mais? Explora os nossos outros recursos...
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Empresas
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Empresas
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Empresas