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Alojamento local no IRS: 5 regras para saberes quanto imposto pagas sobre o que recebes
Step Inside Accounting · Guia prático
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1. Alojamento local é uma atividade – e os rendimentos são de trabalho independente
Para explorar um alojamento local precisas do registo na câmara municipal e de abrir atividade nas Finanças. A partir daí, o que recebes dos hóspedes é rendimento empresarial – a mesma categoria dos recibos verdes – e entra na tua declaração de IRS, no anexo dos trabalhadores independentes.
Conta o valor total pago pelos hóspedes, incluindo o que passa pelas plataformas. As comissões das plataformas são despesa, não reduzem a receita. Os valores de reservas canceladas que não devolves também são rendimento.
2. No regime simplificado, o coeficiente depende da modalidade e da zona
A maioria dos alojamentos locais está no regime simplificado, em que só uma parte do que recebes é tributada:
- moradia ou apartamento: 35% (coeficiente 0,35);
- moradia ou apartamento numa zona de contenção definida pela câmara: 50% (coeficiente 0,50);
- quartos e estabelecimentos de hospedagem (hostels): 15% (coeficiente 0,15).
Na moradia ou apartamento fora das zonas de contenção aplica-se também a regra dos 15%. Aqui ajuda uma regra própria: conta como despesa 4% do valor patrimonial do imóvel. O resultado junta-se aos teus outros rendimentos e é tributado às taxas normais do IRS.
3. Podes optar por ser tributado como se fosse uma renda
Se o alojamento for uma moradia ou um apartamento, podes escolher, todos os anos, na declaração de IRS, ser tributado pelas regras dos rendimentos prediais (as das rendas). Nesse caso:
- pagas sobre a receita menos as despesas efetivamente pagas no ano: comissões das plataformas, limpezas, condomínio, IMI, obras de conservação e manutenção, seguros. Não contam os juros do crédito, o mobiliário, os eletrodomésticos nem a decoração;
- só contam despesas com fatura;
- o resultado é tributado a 28%, ou às taxas normais se optares por englobar.
Esta opção pode compensar quando as despesas são muito altas e a tua taxa de IRS é elevada. Na maioria dos casos, o regime simplificado dá menos imposto. Faz as duas contas todos os anos antes de entregares a declaração – explicamos como no artigo sobre categoria B ou categoria F.
4. Acima de 200.000 €, ou por opção, há contabilidade organizada
Se tens vários imóveis e faturas mais de 200.000 € por ano, passas obrigatoriamente para a contabilidade organizada. Também podes escolhê-la antes. Aí pagas sobre o lucro real: receitas menos todas as despesas, incluindo o desgaste do imóvel e do recheio e os juros do crédito. Comparamos os dois regimes no artigo sobre regime simplificado e contabilidade organizada.
5. Não te esqueças do IVA e da Segurança Social
O IRS não é o único imposto do alojamento local:
- IVA: até 15.000 € por ano estás isento. Acima disso, cobras IVA à taxa reduzida do alojamento, 6% no continente;
- Segurança Social: se o alojamento local, em moradia ou apartamento, for o teu único rendimento de trabalho independente, ficas excluído do regime dos trabalhadores independentes e não pagas contribuições. Se também passas recibos verdes, ou se exploras quartos ou um hostel, as regras são outras – fala connosco;
- taxa turística: nos municípios que a cobram, recebe-la dos hóspedes e entrega-la à câmara. Não é rendimento teu.
Exemplo
A Carla tem um apartamento em alojamento local fora de zonas de contenção. Em 2026, os hóspedes pagam 14.000 €. Como fica abaixo dos 15.000 €, não cobra IVA. As despesas do ano são 5.500 €: comissões das plataformas (2.100 €), limpezas (1.800 €), condomínio (600 €), consumos (600 €) e IMI (400 €).
- Regime simplificado: rendimento tributável de 4.900 € (35% de 14.000 €), somado aos outros rendimentos dela. A regra dos 15% está cumprida: 15% de 14.000 € são 2.100 €, menos do que a dedução fixa.
- Opção pelas regras das rendas: rendimento de 8.500 € (14.000 € − 5.500 €), tributado a 28%, ou seja, 2.380 € de IRS.
A Carla é tributada sobre 4.900 € num caso e 8.500 € no outro. Para o simplificado dar mais imposto do que os 2.380 € da outra opção, a taxa de IRS dela teria de passar 48,6% (2.380 € ÷ 4.900 €), o que só acontece nos rendimentos muito altos. Para a Carla, o simplificado é claramente melhor.
Dica da equipa
Antes de abrires atividade, confirma na câmara se o imóvel fica numa zona de contenção: isso muda o coeficiente de 0,35 para 0,50. Guarda todas as faturas do alojamento com o teu NIF, mesmo no regime simplificado: são elas que te permitem comparar as duas opções todos os anos.
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Este artigo tem caráter informativo e não dispensa aconselhamento profissional. Os valores e as regras são os que estão em vigor à data de publicação e podem ser alterados.
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