- Blog Post
- Step Inside Accounting, Trabalhador autónomo
Alojamento local: categoria B ou categoria F? 6 regras para escolheres a opção que dá menos IRS
Step Inside Accounting · Guia prático
#StepInsideAccounting
1. Primeiro, vê quem é o titular da exploração
O IRS do alojamento local depende de quem explora o estabelecimento – o titular da exploração, que consta do registo – e não apenas de quem é dono da casa. As Finanças distinguem estas situações:
- és dono e exploras: os rendimentos são de trabalho independente (categoria B), com a opção anual pela categoria F que explicamos a seguir;
- és dono e cedes a exploração a outra pessoa ou empresa, que fica como titular e te paga uma renda (fixa ou uma percentagem da faturação): o que recebes é uma renda (categoria F), salvo se optares pela categoria B. Quem explora tem rendimentos da categoria B;
- começaste por explorar e depois cedeste a exploração a outro titular: o que recebes continua a ser da categoria B, tal como o rendimento de quem passou a explorar;
- exploras uma casa que não é tua (arrendada ou cedida): és tu o titular, e os teus rendimentos são da categoria B.
Contratar uma empresa de gestão para tratar das reservas e das limpezas não muda nada se o registo continuar em teu nome: continuas a ser o titular, e a comissão do gestor é uma despesa. As regras seguintes são para quem é titular da exploração.
2. Se és o titular, és tributado como trabalhador independente
O alojamento local é uma atividade, e os rendimentos são de trabalho independente (categoria B). No regime simplificado, só uma parte do que recebes conta para o IRS:
- 35% numa moradia ou apartamento;
- 50% numa moradia ou apartamento numa zona de contenção;
- 15% em quartos e hostels.
Esse valor é somado aos teus outros rendimentos e tributado às taxas normais do IRS. Não precisas de provar despesas, exceto a regra dos 15% na moradia ou apartamento fora das zonas de contenção.
3. Na moradia ou apartamento, podes optar pelas regras das rendas
Se o alojamento local for uma moradia ou um apartamento, podes optar por ser tributado pelas regras dos rendimentos prediais (categoria F), as mesmas das rendas. A opção:
- faz-se na declaração de IRS, no anexo dos trabalhadores independentes, num quadro próprio onde indicas as receitas e as despesas de cada imóvel;
- vale só para esse ano: no ano seguinte podes voltar a escolher;
- não existe para quartos nem hostels.
Optar pela categoria F só muda o cálculo do IRS. A atividade continua aberta e continuas a passar faturas, a cobrar IVA quando aplicável e a cumprir as restantes obrigações.
4. Na categoria F, pagas sobre a receita menos as despesas reais
Na categoria F, o rendimento é a receita do ano menos as despesas efetivamente pagas nesse ano para obter essa receita, com fatura:
- comissões das plataformas de reservas;
- limpezas e lavandaria;
- condomínio, IMI e seguros;
- consumos (eletricidade, água, internet);
- obras de conservação e manutenção.
Não contam os juros do crédito à habitação, o desgaste do imóvel, o mobiliário, os eletrodomésticos e a decoração, nem o adicional ao IMI. O resultado é tributado à taxa de 28%, ou às taxas normais do IRS, se optares por englobar.
5. Faz a conta todos os anos
A comparação depende de duas coisas: o peso das despesas e a tua taxa marginal de IRS.
- Na categoria B, pagas a tua taxa marginal sobre 35% (ou 50%) da receita.
- Na categoria F, pagas 28% sobre a receita menos as despesas.
Regra prática: divide o imposto da categoria F pela base da categoria B. Se a tua taxa marginal de IRS for superior a esse valor, a categoria F dá menos imposto. Na maioria dos casos fora das zonas de contenção, a categoria B ganha. Nas zonas de contenção, com despesas altas e rendimentos elevados, a categoria F pode compensar.
6. A escolha não muda a Segurança Social nem o IVA
A opção é só de IRS:
- IVA: igual nas duas – isento até 15.000 € por ano e, acima disso, 6% no continente;
- Segurança Social: se o alojamento local em moradia ou apartamento for o teu único rendimento de trabalho independente, estás excluído das contribuições, seja qual for a categoria que escolhes no IRS;
- venda do imóvel: a opção não tira o imóvel da atividade. Para a mais-valia, contam as regras do artigo sobre a venda de imóveis em alojamento local.
Exemplo
O Miguel tem um apartamento em alojamento local numa zona de contenção, em Lisboa, e também tem salário. Em 2026, os hóspedes pagam 30.000 €, sem IVA. Pagou 12.500 € de despesas dedutíveis na categoria F: comissões das plataformas (4.500 €), limpezas (3.600 €), consumos e internet (1.500 €), condomínio (1.200 €), manutenção (800 €), IMI (600 €) e seguro (300 €). Pagou ainda 2.400 € de juros do crédito e 3.000 € num sofá novo, que não contam.
- Categoria B (zona de contenção): base de 15.000 € (50% de 30.000 €), somada ao salário.
- Categoria F: rendimento de 17.500 € (30.000 € − 12.500 €); a 28%, dá 4.900 € de IRS.
Limiar: 4.900 € ÷ 15.000 € = 32,7%. Se a taxa marginal de IRS do Miguel for superior a 32,7%, a categoria F dá menos imposto; se for inferior, compensa a categoria B.
- Se o apartamento estivesse fora de uma zona de contenção, a base na categoria B seria 10.500 € (35%), e a categoria F só compensaria com uma taxa marginal acima de 46,7% (4.900 € ÷ 10.500 €).
Dica da equipa
Guarda todas as faturas do alojamento local com o teu NIF, mesmo que fiques sempre na categoria B: são elas que permitem fazer a comparação. Antes de entregares o IRS, enviamos-te as duas simulações e escolhes a que dá menos imposto nesse ano.
Quer que tratemos disto por si?
Empresas
Contabilidade mensal
Contabilidade, obrigações fiscais e salários dos sócios-gerentes num só lugar.
250 € + IVA / mês
Trabalhadores independentes
Recibos verdes sem stress
Declarações, IVA e Segurança Social tratados por quem conhece o regime por dentro.
desde 80 € + IVA / mês
Este artigo tem caráter informativo e não dispensa aconselhamento profissional. Os valores e as regras são os que estão em vigor à data de publicação e podem ser alterados.
Explore mais recursos
Partilhe com quem precisa
Quer saber mais? Explore os outros recursos da Step Inside Accounting
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Empresas
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Trabalhador autónomo
- Blog Post
- Step Inside Accounting, Trabalhador autónomo